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오프더플랜 형식으로 주택 구입시 유의점
본 칼럼에서는 오프더플랜 (Off-the-plan; 완공 전 사전 분양) 주택 구매자가 건설업자를 상대로 NSW주 대법원에 제기한 소송에서 H & H Lawyers가 피고인측인 건설업자를 성공적으로 변호하여 승소한 사례를 소개하고자 합니다. 오프더플랜 형식으로 주택을 구입하는 것에는 다양한 장점이 있지만, 건물이 완공되지 않은 상태에서 건축계획서와 평면도를 바탕으로 구매 결정을 해야 하기 때문에 리스크가 발생할 여지가 있습니다. Xu v Lindsay Bennelong Developments Pty Limited & Ors [2020] NSWSC 1962 판례를 통해 부동산매매 계약시 협상불가 조항에 대한 서면 명시의 중요성이 다시 한번 확인되었습니다. 사건 내용 오프더플랜 형식을 통해 주택 완공 전에 구입계약을 한 원고측은 주택이 완공된 후 인스펙션을 하는 도중, 계약 전 제공된 평면도에 주차공간이 차량 2대용으로 표기(representation)되었던 것과 달리 1대용의 주차공간이 포함된 집이 양도되었음을 알게 되었습니다. 이에 따라 주택 구매자는 이 주택의 현(現) 건설업자와 전(前) 건설업자를 상대로 소송을 제기하였고, 소송의 쟁점이 된 주요 내용은 다음과 같습니다. 1. 주택 구입 전 부동산중개인이 제공한 자료에는 해당 주택에 차량 2대용 주차공간이 포함될 예정이라고 표기되어 있었음 2. 주택 구입 전 구매자 측 변호사는 전 건설업자에게 이 주택에 차량 2대의 주차공간이 포함되는지 문의하였고 이 사실을 서면으로 확인받았음. 3. 부동산 매매 계약서의 첫장에 주차 공간과 관련하여 별도 표기된 바가 없음. 4. 평면도 초안과 스트라타 플랜 (Strata plan) 초안에는 이 주택에 차량 2대의 주차 공간이 있다고 표기되어 있음. 5. 부동산 매매 계약서에서는 이 주택에 차량 2대의 주차 공간이 포함되어 있다는 조항을 찾을 수 없음. 6. 건설업자는 필요한 경우 건축 설계나 평면도 초안 또는 스트라타 플랜 초안을 변경할 수 있다는 항목이 부동산 매매 계약서에 첨부된 특별조항(special condition)에 명시되어 있었고 이에 대해 구매자가 인지하고 동의하였음. 원고측은 피고측이 2대의 주차공간 대신 1대의 주차공간을 양도함으로써 계약의 기본적인, 혹은 묵시적인 내용을 위반하였다고 주장하였습니다. 또한 호주소비자법(Australian Consumer Law) 제18조와 제30조1항e호에 근거하여 건설업자에게 허위정보제공(false representation)과 소비자기만행위(misleading and deceptive conduct)에 대한 책임이 있으므로 동법 제237조와 제243조에 따라 차량 1대의 주차공간을 추가로 제공할 것을 요구하였습니다. 이에 대해, 형평법원의 Ward 대법원장은 아래 내용을 근거로 기각 판결을 내렸습니다. 1. 본 매매계약은 주택과 단일 탠덤 주차공간 (tandem car space; 하나의 주차 자리에 2대의 자동차를 주차할 만한 공간)을 양도하기 위함이며, 차량 2대용 주차 공간의 양도는 계약의 기본적 혹은 묵시적 조건에 해당하지 않음. 2. 해당 주택에 차량 2대용 주차공간이 포함되어 있다는 표기가 있었다는 것은 인정하나, 이러한 표기를 소비자기만 및 허위정보제공 행위로 간주할 수 없음. 당시 건설업자는 합당한 근거에 기초하여 주차공간에 대해 표기하였으며 고소인이 이 표기로 인해 피해를 입었다고 볼 수 없음. 시사점 이 판결이 모든 오프더플랜 부동산 매매 사례에 적용될 수는 없지만, 대부분의 오프더플랜 부동산매매 계약서에 평면도 및 스트라타 플랜 변경과 관련하여 건설업자의 재량을 허용하는 특별 조항이 포함되어 있다는 점에서 오프더플랜 부동산 구입시 아래 사항을 유념할 필요가 있습니다. 1. 건축계획이 변경되었음을 입증할 수 있더라도 이러한 변경사항이 계약조건 위반에 해당하지 않을 수 있으므로 오프더플랜으로 주택을 구매하기 전, 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하여야 함. 2. 부동산 중개인이나 건설업자가 제공하는 홍보물 등에 표기된 내용을 바탕으로 구매를 결정해야하는 경우, 건설업자가 해당 내용을 확실히 이행하게 하기 위해서는 그 내용을 계약서 상에 명확히 기재할 필요가 있음. 3. 계약을 해지할 수 있는 사유가 충분히 있는 경우에라도 보통 계약해지가 가능한 기간이 제한적이고 짧기 때문에 계약내용을 미리 숙지하는 것이 중요함. 한편, 건설업자 입장에서는 오프더플랜 부동산 매매와 관련된 소송 리스크를 염두에 두어야 합니다. 승소한다 하더라도 소송에는 많은 비용과 시간이 소요될 뿐 아니라 브랜드 평판에 영향을 미칠 수 있으며 다른 구매자가 유사한 소송을 제기할 가능성이 높아질 수 있기 때문입니다. 결국, 오프더플랜 형식을 통한 부동산매매와 같이 비교적 리스크가 높은 거래를 하는 경우, 관련 경험이 많은 전문가를 통해 계약서 내용을 자세히 확인하고 잠재 위험을 최소화하는 방향으로 계약 내용을 수정하는 것이 필요합니다. [면책공고] 본 칼럼은 작성일 기준 시행되는 법규를 기반으로 작성된 것이며 일반적인 정보 제공 목적으로 작성된 것이므로, 필자 및 필자가 소속된 법무법인은 이후 법규의 신설, 개정, 폐지로 인한 변경 사항 및 칼럼 내용의 전부 또는 일부로 인해 발생한 직·간접적인 손해에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 상기 내용에 기반하여 조치를 취하시기에 앞서 반드시 개개인의 상황에 적합한 법률자문을 구하시기 바랍니다.
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빌더/Tradesperson 선정시 체크리스트
호주에서 집 또는 Granny Flat을 새로 짓거나, Renovation등 집을 수리하려고 생각하는 분들은 먼저 빌더 또는 Tradesperson을 어떻게 선택해야 할지 고민하는 경우가 많을 것입니다. 간혹 호주 교민사회에서, 빌더에게 일을 시켰는데 대금만 지급받고 실제로 공사는 제대로 수행하지 않았다거나 결과물이 만족스럽지 않아 분쟁이 발생했다는 얘기가 심심치 않게 들리기도 합니다. 이에 대비하여 이번 칼럼에서는 빌더/Tradesperson 선정시 검토해야 할 간단한 체크리스트를 제공하고자 합니다. 빌더/Tradesperson의 업무 종종 빌더와 Tradesperson의 업무에 대해서 혼동하는 경우가 많습니다. 먼저, 빌더는 컨트랙터(Contractor)라고도 불리며, 통상적으로는 실제로 스스로 건설을 진행하는 것이 아니라 주로 프로젝트의 관리, 자재 구입 그리고 목수, 배관공 등 Tradesperson들의 업무를 조정하고 관리하는 일을 합니다. 반면 Tradesperson은 페인트 업무, 타일 업무 등 해당 공종(工種)에 대해 업무를 직접 진행하는 사람을 말합니다. 체크리스트 1. 빌더/Tradesperson이 유효한 라이선스를 가지고 있는지 확인할 것 (성명 및 주소를 받아놓을 것) 해당 빌더/Tradesperson이 현재 유효한 라이선스를 소지하고 있는지 및 과거 라이선스가 취소 또는 정지된 적이 있는지 또는 법 위반 이력이 있는지 확인해야 합니다. NSW주내 라이선스의 소지여부는 Service NSW 웹사이트를 통해 확인 가능합니다. ※ 링크: https://www.onegov.nsw.gov.au/publicregister/#/publicregister/search/Trades Victoria주내 라이선스의 소지여부는 Victoria Building Authority 웹사이트를 통해 확인 가능합니다. ※ 링크: https://www.vba.vic.gov.au/tools/find-practitioner 일반적으로 Service NSW를 통해 빌더에 관해 확인할 수 있는 내용은 아래와 같습니다. 현재 유효한 라이선스(라이선스 조건 포함)를 소지하고 있는지 여부 과거에 라이선스가 법에 의해 취소 또는 정지된 적이 있는지 여부 과거에 공개 경고 (Public Warning)를 받았거나 보험금을 청구한 이력이 있는지 여부 Home Building Act 위반 이력이 있는지 여부 등 라이선스 확인은 NSW Fair Trading에 전화로도 가능합니다. (전화번호: 13 32 20) 2. 빌더/Tradesperson의 보험 가입 여부를 확인할 것 해당 빌더/Tradesperson이 업무에 착수하기 전, 반드시 필요한 보험을 가입한 상태인지 확인하여야 합니다. 보험의 종류는 아래와 같습니다. Home building compensation insurance: 빌더 파산, 사망 또는 연락 두절 등의 상황 발생시 하자 또는 미완성된 업무에 대해 보상 (2만불 이상의 용역 진행시 적용) Workers compensation insurance: 빌더 근로자가 상해를 입었을 경우 보상 Public liability insurance: 빌더의 업무로 인해 제삼자에게 발생하는 피해 보상 Contract works insurance: 빌더 업무 자체로 인하여 손해가 발생할 경우 보상 Professional indemnity insurance: 디자인, 프로젝트 관리 등 전문 업무에 의해 발생한 피해 보상 3. 빌더/Tradesperson의 기존 업무 및 레퍼런스를 확인할 것 빌더/Tradesperson이 기존에 진행했던 공사 실적에 대해 2건 이상의 자료를 달라고 하거나, 기존 고객 2명의 레퍼런스를 요청할 필요가 있습니다. 이때 주로 확인해야 할 사항들은 아래와 같습니다. 그리고 가능하다면 기존 공사가 완료되거나 진행 중인 곳에 실제로 방문하여 공사의 품질뿐만 아니라 아래의 내용을 직접 확인해보는 것을 권고합니다. 공사가 지연 없이 제시간에 완료되었는지 여부 초기 견적 금액과 실제로 지출한 금액에 차이는 없는지 여부 하자 발생시 적시에 보수가 진행되었는지 여부 공사기간동안 해당 빌더와 의사소통은 원활히 이루어졌는지 여부 해당 빌더/Tradesperson의 업무에 만족하는지 여부 등 4. 빌더의 경우, 하도급업체들이 등록된 업체로서 필요시 Certificate of Compliance를 발급할 수 있는지 확인할 것 5. 빌더가 현장 관리인(Supervisor) 고용시, 해당 현장 관리인의 경력 및 라이선스 보유 여부를 확인할 것 6. 빌더가 현재 수행하고 있는 공사 규모 및 개수를 확인할 것 빌더 규모에 비해 진행하는 공사가 지나치게 많다면 관리에 어려움이 있을 수 있습니다. 7. 두군데 이상 빌더/Tradesperson들에게 서면으로 견적을 받아 비교해볼것 제공 받으신 견적이 다른 곳에 비해 현저히 낮다면 향후 업무의 질에 대하여 합리적인 의심을 하실 필요가 있습니다. 8. 어떠한 업무를 진행할지에 대해 명확히 할 것 종종 해당 빌더/Tradesperson이 어떠한 업무를 할지 범위를 모호하게 정하는 바람에 예상치 못한 금액 을 지출해야 하거나 만족스럽지 못한 결과물을 얻는 경우가 있습니다. 따라서 서면으로 업무 범위에 대해 명확히 기록을 남기시는게 중요합니다. 9. 견적서의 업무 범위를 정확히 이해할 것 견적 금액과 함께 확인해야할 사항은, ‘어떠한 업무가 공사 금액 안에 포함되었는지’ 입니다. 견적 금액에 어떠한 공사가 포함되어 있고 어떠한 공사가 포함되어 있지 않은지 명확히 확인해보고 필요하다면 해당 내용들을 서면 계약서에 포함시켜야 합니다. 10. 계약시 Deposit 최대 금액은 계약 금액의 10%임을 숙지하고 이를 확인할 것 11. 공사 착수일, 종료일이 계약서에 명확히 명시되어 있는지 확인할 것 12. 서면으로 작성된 계약서에 근거하지 않은 대금은 어떠한 명목으로도 절대 지급하지 말것 계약서 작성시 대금을 어떻게 나눠서 지불 할지에 대하여 미리 합의 하시는게 좋습니다. 일반적으로 공사단계에 따라 총 대금을 분할하여 지급하고 최종 잔금은 공사가 완공된 후 필요 서류들을 모두 받으신 후 지급하시는게 안전합니다. 누군가를 고용하여 집을 짓거나 수리하는 것은 생각처럼 쉬운 일이 아닙니다. 하지만 공사가 원만하게 진행되어 원하는 주거 공간을 얻게 된다면 이처럼 뿌듯한 일도 없을 것입니다. 위에서 말씀드린 내용이 공사 관련 모든 사항을 커버할 수는 없겠지만, 최소한 위의 기본적인 체크리스트만이라도 반드시 확인하여 불필요한 비용 지출이나 시간 소모를 줄이고 꿈에 그리던 멋진 결과물을 얻으시기를 기원합니다. 면책공고: 본 칼럼은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성된 것으로 필자 및 필자가 속한 법인은 상기 내용의 전부 또는 일부로 인해 발생한 직/간접적인 손해에 대해 법적 책임을 지지 않습니다. 상기 내용에 기반하여 조치를 취하시기에 앞서 반드시 개개인의 상황에 적합한 법률자문을 구하시기 바랍니다. 문의: H & H Lawyers Email: info@hhlaw.com.au Phone: +61 2 9233 1411
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COVID-19: 연방정부, NSW, Vic 주정부의 상가 및 주택 임대차 지원책
호주 연방정부는 2020년 4월 7일 코로나19 사태 기간 중 상업용 부동산 임대차 계약에 적용되는 강제행동규칙(Mandatory Code of Conduct)을 발표하였습니다. 이 행동규칙은 코로나19 사태로 인하여 경제적 부담과 고충을 겪고 있는 소도매업, 사무실 및 상업 시설에 관한 임대차 계약 관계에 적용되며 적용 대상은 정부에서 지원하는 JobKeeper Payment Program 가입되어 있는 연매출 5천만불 이하의 임차인입니다. 본 행동규칙은 2020년 4월 3일부터 유효하며 JobKeeper Payment Program 운용 기간내 적용을 받을 수 있습니다. 현재 JobKeeper Payment Program 운용 기간은 6개월로 예정되어 있으나 변경될 수도 있습니다. 다음은 연방정부의 의무행동규칙에 관한 내용입니다. 호주 연방정부 행동규칙 기본 내용 임차인은 임차인의 사업에 영향을 받는 비율에 따라 임대료를 면제(waiver)받거나 임대료 지불 유예(deferral)를 받을 수 있습니다. 면제의 경우 임대인은 임대료 금액의 최소 50% 이상을 면제하여야 합니다. 임대료 면제 또는 지급유예로 인해 발생되는 모든 수수료, 이자 등의 비용 은 임차인에 청구할 수 없습니다. 임대인과 임차인이 별도의 합의가 없는 한, 지급이 면제되거나 유예된 임대료는 임대차 계약의 잔여기간 또는 24개월 중 잔여기간이 긴 기간내에 지급되어야 합니다. 임대인은 코로나19 기간동안 임대료를 인상할 수 없습니다. 임대인은 임대료 미납분을 임대 보증금으로 대체할 수 없습니다. 임대인은 코로나19 사태 기간동안 임대료 미납을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없습니다. 임차인은 임대차 계약의 조건을 지속적으로 준수하여야 합니다. 임차인은 임대료 삭감을 제시하는데 있어 임대인의 재정적 요건을 고려하여야 합니다. 해당 당사자들이 합의한 경우, 50% 최소 임대료 면제 요건은 제외시킬 수 있습니다. 본 행동규칙은 향후 보완 변동이 있을 수 있으나, 현재까지 정부의 발표에 따르면 아래와 같이 해석될 수 있습니다. 만약 임차인이 이 행동 규칙을 적용 받으려면 JobKeeper Payment 자격요건을 증명해야 합니다. JobKeeper Payment 자격요건은 전년 동기 대비 매출/판매가 30%이상 감소하여야 합니다. 예를 들어, 임차인의 2020년 3월 매출이 2019년 3월 매출에 대비하여 30% 또는 그 이상 감소하여야 합니다. 또한 임차인은 직원을 고용한 상태여야 합니다. 임차인은 임대인에게 임차인 사업의 매출하락을 증명할 수 있는 월간 매출 실적 등을 서면으로 제출하여야 합니다. 만약 임차인이 매출액 전년대비 매출액이 가령 약 50%가 감소한 것을 증명할 수 있다면, 본 행동규칙에 따라: 임대료의 50%를 삭감 혹은 지급 유예 받을 수 있습니다. 삭감된 임대료의 50% (즉, 정상적인 임대료의 25%)는 임대인이 지급을 면제해 주어야 하며 금액이 되어야 하며 이 면제금액은 추후 납부가 필요하지 않습니다. 삭감된 임대료 중 면제되지 않고 지급이 유예된 금액은 잔여 계약기간 또는 24개월 중 긴 기간 내에 납부해야 합니다. 예를 들어, 임대차 계약 기간이 30개월 이상 남아 있다면 임차인은 30개월간에 걸쳐 지급 유예된 임대료를 납부하여야 합니다. 만약 잔여 임대차계약이 12개월 남아 있다면 임대차 계약이 종료된 경우에도 지급 유예된 임대료를 최소 24개월에 걸쳐 납부할 수 있습니다. NSW주 지원책 그리고 이러한 연방 정부의 발표에 이어 NSW 주정부는 202년 4월 13일 상업용 뿐만 아니라 주거용 부동산에 대해서도 세금 감면 혜택을 부여하기로 하고, 코로나19 관련 요건을 충족하는 임차인을 지원하는 상가 또는 주택 소유 임대인들에게 총 4억 4천 5백만 달러 규모의 토지세(land tax) 지원을 할 것을 발표하였습니다. 임대인들을 위한 토지세 감면액은 약 50 대 50으로 배분될 것으로 보이며, 따라서 2억 2천만 달러가 상업용 부동산에, 이 외 2억 2천만 달러는 주거용 부동산에 혜택을 줄 것으로 예상됩니다. 임대인은 2020년의 토지세 부담의 최대 25%까지 이 혜택의 적용을 신청할 수 있지만, 임대인이 받는 혜택만큼 혹은 그 이상을 임차인에게 돌려주어야 합니다. 임대인을 통해 이러한 혜택을 받을 수 있는 임차인의 요건은, 연매출 5천만 달러 미만이며 코로나19의 영향으로 수익이 30%이상 감소한 상가 임차인 또는 코로나19로 인해 가구 소득이 25 % 이상 감소하여 임대료를 지불하는 데에 어려움을 겪고 있는 주택 임차인이어야 합니다. VIC주 지원책 2022 년 4 월 15 일, Daniel Andrews 총리는 코로나19로 인해 그 어느때보다도 경제적인 어려움을 겪고 있는 주택 및 상가 임차인과 임대인을 지원하기 위해 5억 달러 규모의 지원책을 발표했습니다. 해당 긴급 법안은 다음 주 목요일에 의회에 상정될 예정입니다. 이중 임대인을 통해 임차인에게 혜택이 부여될 수 있도록 VIC주정부는 4억 2천만 달러 상당의 토지세 감면 혜택을 제공할 예정입니다. 임대인이 코로나19로 피해를 입은 임차인에게 임대료를 낮춰줄 경우, 토지세를 최대 25%까지 감면받을 수 있으며 나머지 토지세에 대해서도 2021년 3월까지 지불 유예를 받을 수 있습니다. VIC주정부는 또한 코로나19로 인해 자금난을 겪고 있는 임차인을 위해 8천만 달러의 임대 지원 기금을 조성할 것입니다. 수혜 자격은 Consumer Affairs Victoria에 임대료가 조정된 계약을 등록했거나 중재 절차를 거쳐 $5,000 미만의 현금 자산을 보유하고 수입의 30% 이상을 임차료로 지불하고 있는 임차인이어야 합니다. 개인별 상황에 따라 본 행동규칙 및 관련 법의 적용이 다를 수 있습니다. 저희 H & H Lawyers는 현재 본 행동규칙 및 관련법이 제정되는 것을 면밀히 주시하고 있습니다. 본 행동규칙과 관련하여 도움이 필요하시거나 더 상세한 정보를 얻고 싶으시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.
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매장 임대 계약 시 주의 사항 ②
Q : 카페를 시작하면서 점포를 임대하기로 하였습니다. 임대 계약을 맺을 때에 어떤 점을 주의하면 좋을까요? (30 대 남성, 식당 근무) A : 이번 칼럼에서는 소매점포 임대에 관한 법률에 중점을 두고 NSW 주 법률 "Retail Lease Act"(이하 Retail Lease 법)에 대해 설명하고자 합니다. 참고로, 다른 주에도 비슷한 법률이 존재합니다. 일반적으로 임대 계약은 임대인(건물주)에게 일방적으로 유리하게 작성됩니다. Retail Lease 법이 생겨난 배경에는 소매 점포 임대에 관련하여 임대인과 임차인 사이에 끊임없이 분쟁이 발생하여 급기야 사회적인 문제로까지 발전한 점을 들 수 있습니다. 이에 따라, 소매점포 임대 문제에 있어 공정성을 기하기 위해 Retail Lease 법률이 입법되었습니다. Disclosure Statement 임대 계약을 체결하기 전에 임대인은 점포 임대에 관한 중요한 사항들을 임차인에게 알기 쉽게 전달하기 위한 목적으로 "Disclosure Statement '라는 서류를 제출하도록 의무화하고 있습니다. 만약 이 Disclosure Statement에 오류가 있거나 잘못된 정보가 포함되어 있는 경우, 추후 임차인에게 임대 계약을 해지할 권리가 생길 수 있으며 임대인에게 벌금이 부과되도록 할 수도 있습니다. Disclosure Statement에는 아래의 내용들이 포함합니다. 점포의 임대료와 임대료가 재검토되는 방법 관리비 상세내역과 임차인의 부담 비율 임대인이 점포 임대와 함께 제공하는 설비 및 비품 내역 임대인이 제공하는 인테리어 공사 및 그에 대한 임차인의 부담 비율 임대인이 필요로 하는 점포 구조에 대한 세부 사항, 그 밖에 임차인이 지불해야 하는 것 등 Disclosure Statement는 임대 계약을 체결하기 최소한 7 일 전에 임차인에게 전달되어야 합니다. 또한 임차인은 Disclosure Statement를 받은 사실을 건물주에게 알리고 ‘Lessee 's Disclosure Statement '를 7 일 이내에 발송해야 합니다. Lessee 's Disclosure Statement에는 임차인의 "본 임대 계약 조건을 확실히 이행하겠다"라는 확인이 있어야 합니다. 특히 중요한 것은 임대 계약서에 기록된 것을 제외하고, 에이전트 또는 건물주와 구두로 약속한 사항이 있는 경우에, 그 세부 사항도 기입되어야 한다는 점입니다. 세부 사항 기입이 없으면, 나중에 약속이 제대로 이행되지 않은 경우에도 권리를 주장할 수 없게 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 계약에 관한 비용 지불 일반적인 상업 임대 (사무실 등)의 경우 임대 계약을 맺을 때 임대인이 지불해야 할 법무 비용을 모두 임차인에게 부담시키는 조건을 많이 보게 됩니다. 그러나 소매점포 임대의 경우, 임대인의 비용을 임차인에게 전가하는 행위가 원칙적으로 금지되어 있습니다. 마찬가지로 임차인에게 "Key Money"(본드나 보증금과는 달리 환불되지 않는, 일본에서 말하는 '사례금'에 해당)의 지불을 요구하는 것도 금지되어 있습니다. NSW 주 외에 거주하시는 분들은 본인이 살고 있는 주의 법률 전문가에게 그 주의 Retail Lease 법률을 확인하시기 바랍니다.
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스트라타 건물의 결함
최근 시드니 지역에 새로 지은 상당수의 아파트들에서 결함이 발견된 것을 잘 아실 것입니다. Strata Schemes Management Act 2015 Part 11에서는 부동산 개발업자가 지켜야 할 새로운 의무규정을 명시하고 있습니다. 새로 입법된 이 법에 따르면, 부동산 개발업자는 건설업체와 계약한 금액의 2%에 해당하는 금액을 NSW Fair Trading에 보증금으로 예치해야 합니다. 보증금을 예치하기 전까지는 개발업체는 매입자와의 결제에 필요한, 그 아파트의 Occupation Certificate를 취득할 수 없습니다. 또한, 건물이 완공된 후 15-18개월 사이에, 개발업자와 이해관계가 없는 독립된 건축 검사관에 의해 그 건물의 안전성을 검사 받아야 합니다. 그 때 결함이 발견되면, 그 건물의 시공사가 결함을 수리해야 하며 그 비용은 앞서 언급한 보증금에서 차감되게 됩니다. 신규 법안은 다음 상황에서만 적용됩니다. 1. 4층 이상의 아파트 2. 거주용 건물 또는 주상복합 건물 3. 2018년 1월 1일과, 그 이후에 맺은 건설 계약 (4층 미만의 아파트는 Home Building Composition Fund에 의해 커버됩니다) 부동산 개발업자에게 적용되는 신규 법안은 건물의 결함을 보다 빠르게 발견하고 수리하는데 그 목적을 두고 있습니다. 또한, 이 법안을 통해 부동산 구매자나 집주인이 큰 비용을 들여 결함을 장기간 수리를 해야 하는 상황을 미연에 방지할 수 있을 것으로 기대됩니다.
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점포 리스 계약 및 주의점 ①
Q: 카페를 시작함에 있어서, 점포를 빌리게 되었습니다. 리스 계약을 맺을 때에는 어떤 점을 주의 하면 될까요?(30대 남성=음식점 근무) A: 카페를 운영하는데 있어서 점포의 리스가 가장 중요하다고 해도 과언이 아닙니다. 임대기간, 임대료, 임대료의 재검토 조건, 은행 보증, 공익비의 부담, 영업일이나 영업시간의 지정, 점포내의 기구비품의 수선 의무 등 기본적인 사항에 대해 주의할 필요가 있는 것은 물론, 리스계약서에는 그 밖에도 많아, 집주인에게 유리한 조건이 부과되고 있습니다. 집주인과 다양한 조건에 대해 협상하는 데 가장 좋은 타이밍은 리스 계약의 초안이 발행되기 전입니다. 따라서 이 시점에 경험이 있는 변호사 등 전문가에게 상담하고 다양한 조언을 받아 기본 조건에 대해 집주인과 협상하는 것이 좋다고 생각합니다. 리스체결 전 체크리스트 소유자 및 물건에 등기상의 문제가 없는지 확인 카페를 운영할 수 있는 개발허가가 관공서에서 내려졌는지 확인 화장실, 에어컨, 냉장고, 스토브, 그리스 트랩 등 중요한 것에 대해서는 문제가 없는지 업자에게 검사 기구비품을 받는 경우에는 소유권의 확인 (경우에 따라서는 리스되어 있거나, 저당권이 설정되어 있을 가능성도 있음) 점포를 수리하는 경우에는 집주인과 사전 합의를 해 두어야 함 기존의 비즈니스를 구입하는 경우에는 매출과 함께 상술한 바와 같은 조사를 하고 구입가격이 적정한지 판단하면 좋습니다. 은행 보증 상업적인 물건을 임대하는 경우 집주인은 거의 예외 없이 몇 개월 치의 임대료 액수의 은행보증을 필요로 합니다. 은행 보증이란, 점자가 지불 불능이 된 경우에, 은행이 점자를 대신해 합의된 만큼의 임대료를 집주인에게 지불하는 것입니다. 은행은 그 보증을 내는데 있어서, 점자가 동액의 정기 예금을 담보로 해 설정하는 것을 통상 필요로 합니다. 따라서, 리스기간중, 그 정기 예금은 동결되게 됩니다. 임대 기간 리스기간이 종료된 후, 이 리스를 갱신할지, 또 갱신 후의 임대료를 얼마로 할지는 집주인의 자유재량에 달려 있습니다. 번성점의 경우에는 새로운 리스계약을 체결하는 데 있어 집주인이 눈치를 보고 임대료를 비싸게 설정하는 것도 충분히 고려할 수 있습니다. 또, 제삼자가, 점포에 대해 고액의 임대료를 집주인에게 제시해, 그 장사를 빼앗으려고 하는 경우도 있습니다. 이 경우, 제삼자가 제시한 임대료가, 새로운 임대료가 될 수 있습니다. 리스기간이 꼭 길어야 하는 것도 아닙니다. "겨우 리스가 끝나 가게를 접는다" 라고 안심하고 있는 세입자도 있습니다. 이 리스 기간 연장 옵션권이라는 것이 세입자에게 주어지는 계약도 많이 볼 수 있습니다. 리스계약은 천차만별이므로 상기 외에도 주의해야 할 점은 여러 가지가 있습니다. 각각의 비즈니스상의 요구도 있을 것이므로, 리스 계약 전에 변호사에게 상담해 보는 것을 추천합니다.