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부동산

매장 임대 계약 시 주의 사항 ②

Q : 카페를 시작하면서 점포를 임대하기로 하였습니다. 임대 계약을 맺을 때에 어떤 점을 주의하면 좋을까요? (30 대 남성, 식당 근무)   A : 이번 칼럼에서는 소매점포 임대에 관한 법률에 중점을 두고 NSW 주 법률 "Retail Lease Act"(이하 Retail Lease 법)에 대해 설명하고자 합니다. 참고로, 다른 주에도 비슷한 법률이 존재합니다. 일반적으로 임대 계약은 임대인(건물주)에게 일방적으로 유리하게 작성됩니다. Retail Lease 법이 생겨난 배경에는 소매 점포 임대에 관련하여 임대인과 임차인 사이에 끊임없이 분쟁이 발생하여 급기야 사회적인 문제로까지 발전한 점을 들 수 있습니다. 이에 따라, 소매점포 임대 문제에 있어 공정성을 기하기 위해 Retail Lease 법률이 입법되었습니다.   Disclosure Statement 임대 계약을 체결하기 전에 임대인은 점포 임대에 관한 중요한 사항들을 임차인에게 알기 쉽게 전달하기 위한 목적으로 "Disclosure Statement '라는 서류를 제출하도록 의무화하고 있습니다. 만약 이 Disclosure Statement에 오류가 있거나 잘못된 정보가 포함되어 있는 경우, 추후 임차인에게 임대 계약을 해지할 권리가 생길 수 있으며 임대인에게 벌금이 부과되도록 할 수도 있습니다. Disclosure Statement에는 아래의 내용들이 포함합니다. 점포의 임대료와 임대료가 재검토되는 방법 관리비 상세내역과 임차인의 부담 비율 임대인이 점포 임대와 함께 제공하는 설비 및 비품 내역 임대인이 제공하는 인테리어 공사 및 그에 대한 임차인의 부담 비율 임대인이 필요로 하는 점포 구조에 대한 세부 사항, 그 밖에 임차인이 지불해야 하는 것 등 Disclosure Statement는 임대 계약을 체결하기 최소한 7 일 전에 임차인에게 전달되어야 합니다. 또한 임차인은 Disclosure Statement를 받은 사실을 건물주에게 알리고  ‘Lessee 's Disclosure Statement '를 7 일 이내에 발송해야 합니다. Lessee 's Disclosure Statement에는 임차인의 "본 임대 계약 조건을 확실히 이행하겠다"라는 확인이 있어야 합니다. 특히 중요한 것은 임대 계약서에 기록된 것을 제외하고, 에이전트 또는 건물주와 구두로 약속한 사항이 있는 경우에, 그 세부 사항도 기입되어야 한다는 점입니다. 세부 사항 기입이 없으면, 나중에 약속이 제대로 이행되지 않은 경우에도 권리를 주장할 수 없게 될 수 있으므로 주의해야 합니다.   계약에 관한 비용 지불 일반적인 상업 임대 (사무실 등)의 경우 임대 계약을 맺을 때 임대인이 지불해야 할 법무 비용을 모두 임차인에게 부담시키는 조건을 많이 보게 됩니다. 그러나 소매점포 임대의 경우, 임대인의 비용을 임차인에게 전가하는 행위가 원칙적으로 금지되어 있습니다. 마찬가지로 임차인에게  "Key Money"(본드나 보증금과는 달리 환불되지 않는, 일본에서 말하는 '사례금'에 해당)의 지불을 요구하는 것도 금지되어 있습니다. NSW 주 외에 거주하시는 분들은 본인이 살고 있는 주의 법률 전문가에게 그 주의 Retail Lease 법률을 확인하시기 바랍니다.  


부동산

스트라타 건물의 결함

최근 시드니 지역에 새로 지은 상당수의 아파트들에서 결함이 발견된 것을 잘 아실 것입니다. Strata Schemes Management Act 2015 Part 11에서는 부동산 개발업자가 지켜야 할 새로운 의무규정을 명시하고 있습니다. 새로 입법된 이 법에 따르면, 부동산 개발업자는 건설업체와 계약한 금액의 2%에 해당하는 금액을 NSW Fair Trading에 보증금으로 예치해야 합니다.  보증금을 예치하기 전까지는 개발업체는 매입자와의 결제에 필요한, 그 아파트의 Occupation Certificate를 취득할 수 없습니다.   또한, 건물이 완공된 후 15-18개월 사이에, 개발업자와 이해관계가 없는 독립된 건축 검사관에 의해 그 건물의 안전성을 검사 받아야 합니다. 그 때 결함이 발견되면, 그 건물의 시공사가 결함을 수리해야 하며 그 비용은 앞서 언급한 보증금에서 차감되게 됩니다.   신규 법안은 다음 상황에서만 적용됩니다.   1. 4층 이상의 아파트  2. 거주용 건물 또는 주상복합 건물  3. 2018년 1월 1일과, 그 이후에 맺은 건설 계약  (4층 미만의 아파트는 Home Building Composition Fund에 의해 커버됩니다)  부동산 개발업자에게 적용되는 신규 법안은 건물의 결함을 보다 빠르게 발견하고 수리하는데 그 목적을 두고 있습니다. 또한, 이 법안을 통해 부동산 구매자나 집주인이 큰 비용을 들여 결함을 장기간 수리를 해야 하는 상황을 미연에 방지할 수 있을 것으로 기대됩니다. 


부동산

점포 리스 계약 및 주의점 ①

Q: 카페를 시작함에 있어서, 점포를 빌리게 되었습니다. 리스 계약을 맺을 때에는 어떤 점을 주의 하면 될까요?(30대 남성=음식점 근무)    A: 카페를 운영하는데 있어서 점포의 리스가 가장 중요하다고 해도 과언이 아닙니다. 임대기간, 임대료, 임대료의 재검토 조건, 은행 보증, 공익비의 부담, 영업일이나 영업시간의 지정, 점포내의 기구비품의 수선 의무 등 기본적인 사항에 대해 주의할 필요가 있는 것은 물론, 리스계약서에는 그 밖에도 많아, 집주인에게 유리한 조건이 부과되고 있습니다.    집주인과 다양한 조건에 대해 협상하는 데 가장 좋은 타이밍은 리스 계약의 초안이 발행되기 전입니다. 따라서 이 시점에 경험이 있는 변호사 등 전문가에게 상담하고 다양한 조언을 받아 기본 조건에 대해 집주인과 협상하는 것이 좋다고 생각합니다.     리스체결 전 체크리스트   소유자 및 물건에 등기상의 문제가 없는지 확인  카페를 운영할 수 있는 개발허가가 관공서에서 내려졌는지 확인  화장실, 에어컨, 냉장고, 스토브, 그리스 트랩 등 중요한 것에 대해서는 문제가 없는지 업자에게 검사  기구비품을 받는 경우에는 소유권의 확인 (경우에 따라서는 리스되어 있거나, 저당권이 설정되어 있을 가능성도 있음)  점포를 수리하는 경우에는 집주인과 사전 합의를 해 두어야 함  기존의 비즈니스를 구입하는 경우에는 매출과 함께 상술한 바와 같은 조사를 하고 구입가격이 적정한지 판단하면 좋습니다.    은행 보증   상업적인 물건을 임대하는 경우 집주인은 거의 예외 없이 몇 개월 치의 임대료 액수의 은행보증을 필요로 합니다. 은행 보증이란, 점자가 지불 불능이 된 경우에, 은행이 점자를 대신해 합의된 만큼의 임대료를 집주인에게 지불하는 것입니다. 은행은 그 보증을 내는데 있어서, 점자가 동액의 정기 예금을 담보로 해 설정하는 것을 통상 필요로 합니다. 따라서, 리스기간중, 그 정기 예금은 동결되게 됩니다.    임대 기간  리스기간이 종료된 후, 이 리스를 갱신할지, 또 갱신 후의 임대료를 얼마로 할지는 집주인의 자유재량에 달려 있습니다.  번성점의 경우에는 새로운 리스계약을 체결하는 데 있어 집주인이 눈치를 보고 임대료를 비싸게 설정하는 것도 충분히 고려할 수 있습니다. 또, 제삼자가, 점포에 대해 고액의 임대료를 집주인에게 제시해, 그 장사를 빼앗으려고 하는 경우도 있습니다. 이 경우, 제삼자가 제시한 임대료가, 새로운 임대료가 될 수 있습니다.    리스기간이 꼭 길어야 하는 것도 아닙니다. "겨우 리스가 끝나 가게를 접는다" 라고 안심하고 있는 세입자도 있습니다. 이 리스 기간 연장 옵션권이라는 것이 세입자에게 주어지는 계약도 많이 볼 수 있습니다. 리스계약은 천차만별이므로 상기 외에도 주의해야 할 점은 여러 가지가 있습니다. 각각의 비즈니스상의 요구도 있을 것이므로, 리스 계약 전에 변호사에게 상담해 보는 것을 추천합니다.


부동산

2017 상가 임대차법 개정

1. 최소 기간 (16조) 해당 법에서 5년의 최소 기간이 폐지되었습니다.   2. 임대의 등록 (16조) 기간이 3년 이상되는 임대는 서명된 임대차 계약서가 임대인에게 반환된 후 3개월 이내에 등록되어야 합니다.   3. 은행보증 (16BA조) 은행보증서는 임대 계약상의 임차인의 모든 의무가 종료된 후 2개월 내에 반드시 임차인에게 반환되어야 합니다.   4. 모기지 승인 수수료 (3조) 해당 법은 임대인이 임차인에게 모기지 승인 수수료를 청구하는 것을 금지하도록 변경되었습니다.   5. 철거 (35조) 해당 법은 건물 또는 건물 일부의 철거와 관련하여 임차인을 보호하도록 변경되었습니다. 제안되는 건물의 철거가 임차인의 실질적인 이동없이는 불가능할 경우를 제외하고는 임대차계약서는 해지될 수 없습니다 (제35조 1항). 해당 조항은 기존 법의 ‘철거의 정의’ 부분에 반영되어 있었습니다.   6. 임대인의 공시명세서(Disclosure Statement) (11조) 임차인의 보상권리: 만약 임대인이 임대차 계약서의 착수일의 7일 이전까지 완전하고 정확한 공시명세서를 전달하지 않았을 경우, 임차인은 계약 착수 후 6개월 이내에 해당 임대차 계약서를 해지하고 fit-out 비용을 포함한 보상을 청구할 수 있습니다. (11조 2A항)   7. 양도의 승인 (41조) 임대인은 임차인의 요청시 14일 이내에 공시명세서를 제공하여야 합니다. (41조 c항) 만약 임대인이 제공하지 않을 경우, 임차인은 본인의 최대한의 지식에 의거하여 공시명세서를 제공하여야 합니다. (현재 지출과 관련된 내용 포함) (41조 e항)  만약 해당 임대가 공공 입찰에 의해 선정되었으며 제안된 인수자가 입찰의 조건을 갖추지 못하였을 경우 임대인은 양도의 승인을 제한할 수 없습니다. (39조)   8. 온라인 거래 상품이나 서비스가 해당 상점에서 배송/제공되거나 또는 고객이 상점에 방문하였을 경우에 판매가 이루어질 경우를 제외하고 임대료의 결정을 위해서는 온라인 거래를 통해 얻은 판매수익은 임대료의 계상에서 포함되지 않습니다.   9. NCAT 관할권 (73조) NCAT은 현재 75만불까지 해당되는 클레임에 대해 관할권을 가지고 있습니다.   10. 제외사항 (schedule 1A) 해당 법은 아래와 같은 사항들을 포함하고 있지 않습니다. ATMs 주차장 (주차장 사업 제외) 아동용 놀이기구 디지털 스크린 표지 (표지 판매 사업 제외) 인터넷 부스 (인터넷 카페 제외) 개별 우체통 공용 테이블 및 의자 공중전화 재생에너지 생산 재생에너지 저장 배터리 자제 저장고 상품 저장고 (매장내 저장고 제외) 보관함 자동판매기   11. 시장 가판대 적용 제외 (6B조) 해당 법은 시장 가판대가 영구적인 상가 시장이 아닐경우 적용되지 않습니다.   12. 임대차 계약서 사본 임대인은 임대차 계약서을 수령한 이후 3개월 이내에 임차인에게 서명이된 임대차 계약서 사본을 제공하여야 합니다.   13. 임대차 계약서 (3B조) 해당 법은 임대차 계약서에 적용되는 방식과 동일하게 임대를 위한 동의서에도 적용됩니다.    14. 계약 전 제안중인 임대인 및 임차인의 적용 (3조 2항) 해당 법에서 언급하는 임대인 및 임차인의 권리와 의무는 제안중인 임대인 및 임차인에게도 동일하게 적용됩니다.   15. 보증금 현재 온라인 보증금 서비스가 이용이 가능합니다.   16. 경찰확인서 만약 임대인이 해당 상가에서 근무하는 직원에 대해 경찰확인서 또는 보안확인서를 요구할 경우에는, 해당 조항이 반드시 임대차 계약서에 포함되어야 합니다.


부동산

[부동산] NSW Stamp Duty 변동 사항

NSW 주정부는 2017년 6월 1일부로 주택구매능력 향상을 위해 다양한 인지세 변경을 도입하였습니다.   해당 변경사항은 2017년 7월 1일부로 착수된 계약서에만 유효하게 적용됩니다. 65만불 이하의 모든 주택은 인지세에 적용되지 않음 Concession 적용 대상 주택의 한도는 80만불로 변경 75만불 이하의 신규 주택 건설 및 60만불 이하의 신규 주택 구매자에게 1만불 보조금 지금 모기지 보험에 부과되는 보험 인지세의 폐기 외국 투자자의 경우 높은 요율의 인지세 및 세금 부과 예정 Off-the-plan을 통해 주택을 구입한 구매자의 경우 인지세 연장납부 미인정 (단, off-the-plan을 통해 주요거주지로서 주택을 구입한 경우 12개월간의 인지세 연장납부 자격 부여)


부동산

문제가 있는 부동산을 구입한 경우 계약 취소가 가능한가요?

Q: 최근 부동산 중개인을 통해서 아파트를 구입했습니다. 그런데 이 집에서 약 1년 전에 살인사건이 있었다는 것을 계약을 하고 나서야 알았습니다. 아무래도 꺼림칙해서 이 집에서 살고 싶지 않은데, 이 부동산 구입을 취소할 수 있을까요?    A: 원칙적으로 구매자는 어떤 물건을 구입하기 전에 스스로 물건의 결함 유무를 조사할 의무가 있습니다.(이를 호주에서는 'Caveat Emptor'라고 합니다)  하지만 이 사례처럼 부동산을 부동산 중개인을 통해 구입하는 경우에는 구매자를 보호하는 법률이 따로 존재합니다. 예를 들어, NSW주의 Property, Stock and Business Agents Act 2002의 52조는 부동산 중개인이 해당 부동산에 "결함"이 있음을 알고 있었음에도 불구하고 그것에 대해서 고지하지 않은 채 매매 계약을 맺는 일을 금지하고 있습니다. 또 소비자보호법(Australian Consumer Law)에도 비슷한 내용의 조항이 있습니다. (제18조) 여기서 중요한 점은, 그 '결함'이 어떠한 것이냐는 점입니다. 법에 따르면 부동산의 '결함'은, '일반적으로 부동산 구입을 결정하는데 있어 중요한 판단 기준이 될 수 있는 것'이라고 되어 있습니다. 이러한 결함에는 "정신적인 오점(Psychological Stigma)도 포함"되며, 그 아파트의 방에서 중대한 범죄가 행해진 경우 등이 "정신적인 오점에 해당된다"라고 NSW Fair Trading에 명시되어 있습니다. 이번 사례처럼 구입 후 해당 부동산이 '결함있는 물건"으로 밝혀질 경우, 이 부동산 구입을 무효화하고 지불 금액 전액을 돌려받는 것은 원칙적으로 불가능할 것입니다. 그러나 소비자보호법에 의거해 배상을 요구하며 소송을 제기할 수는 있습니다(제236조). 이 부동산의 결함이 공개되었을 때를 기준으로 한 시장 가치와 구매자가 실제로 아파트를 구입할 때 지불한 가격의 차액이 바로 이 배상액으로 정해집니다. 예컨대 1년 전의 살인 사건으로 인한 "정신적 오점"을 고려했을 때 해당 부동산의 시장가치가 60만불이라고 가정하고, 이번 사례의 고객이 75만불을 지불했다면 그 차액인 15만불 배상을 요구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 만약 이 고객이 이 아파트를 60만불에 구입했다면 배상을 요구할 수 없습니다. 이러한 계약 무효 문제와 별도로, 부동산 중개인이 살인 사건이 일어난 사실을 알고 있으면서 이를 구매자에게 알리지 않았다면 이 부동산 중개인은 법에 의해 처벌받을 수 있습니다. (위 부동산업자에 관한 법률 52조 1항)