Q : 채용 면접에서 나이, 가족, 병력, 국적 등의 개인 정보를 면접관이 질문하는 것은 불법이라고 들었는데 사실인가요? (모 회사 인사 담당)
A : 위에서 나열한 개인 정보를 질문하는 것 자체는 불법이 아닙니다. 그러나 호주에서는 연방과 각 주 차원에서 차별 금지법이 정해져 있으며, 인종 차별, 가정 내 역할이나 성별에 의한 차별, 질병이나 장애에 의한 차별, 연령 차별 등은 원칙적으로 금지되어 있습니다.
따라서 채용되지 않은 구직자가 면접 이후에 "불법적인 차별을 받았다”고 문제제기를 하는 것을 방지하기 위해서는 업무 내용과 관련되지 않은 개인정보 요구를 지양해야 한다는 것이 일반적인 사회 통념이라고 할 수 있습니다
또한 유의할 점은 일정 규모 이상의 회사에서는, 구직자의 요청이 있는 경우 개인 정보 보호법에 의거, 채용 면접시 면접관이 적은 메모를 공개할 의무가 있습니다.
아래에 몇 가지 개인 정보에 관한 질문에 대해 설명드리겠습니다
예 1 : 나이에 관한 질문
어떤 일을 하는데 특정 연령 이하거나 이상이어야 한다면 연령 확인 질문은 필요합니다. 예를 들어, 주류를 취급하는 업무인 경우 고용주는 직원이 18 세 이상임을 확인해야 할 의무가 있습니다.
예 2 : 가족 구성, 특히 임신 · 출산, 부양 가족의 유무에 대한 질문
그 업무의 내용과 관련하여 해당 정보가 필요하다는 확실한 근거가 없는 한 피해야 하는 질문입니다. 덧붙여서, 육아나 연로한 부모의 간호, 심신의 장애가 있는 가족을 돌보아야 하는 점을 이유로 채용하지 않는 것은 남녀 차별 금지법의 일부인 "Family Responsibility에 의한 차별 "에 해당합니다.
예 3 : 병력에 대한 질문
질병이나 부상 등의 장애를 이유로 한 차별은 불법입니다. 따라서 일과 관련하여 꼭 필요한 경우가 아니라면 크게 다친 적이 있거나 병을 앓고 있는지를 묻는 질문은 피해야 합니다. 업무의 종류에 따라, 다만 질병 · 부상과 상반되는 것도 있습니다. 예를 들어 이삿짐센터처럼 무거운 짐을 운반하는 일이 대부분을 차지하는 직종이라면 '무거운 짐을 운반할 수 없는 부상이나 질병을 현재 앓고 있습니까? "와 같은 질문은 타당한 것으로 생각됩니다
또한 에이즈 환자에 대한 차별은 원칙적으로 금지되어 있지만, 1999 년의 판례에서 출혈의 위험이 높은 직종 (이 경우는 군인)에서는 감염 위험을 감안하여 HIV 감염을 이유로 한 해고가 정당하다는 판결을 받은 경우가 있었습니다. 이러한 특수한 직종에서는 취업 면접시 HIV 감염 여부에 대해 질문하는 것도 합법이라고 할 수 있습니다.
예 4 : 인종이나 국적에 대한 질문
인종과 국적에 의한 차별은 당연히 금지되어 있습니다. 그러나 고용주로서는 취업 가능한 비자를 가지고 있는지, 또는 호주 국적을 가지고 있는지 등 합법적인 근무 가능여부를 확인할 필요가 있습니다. 따라서 비자 정보, 호주 출생 증명서 또는 여권 사본 등을 요청하는 것은 정당한 요구라고 생각해도 좋을 것입니다.
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호주 내 자회사 및 외국 법인에 대한 현대 노예제 보고 의무
2026년도 상반기를 지나 하반기를 앞둔 시점에서, 다국적 기업의 호주 자회사들과 호주에 등록된 외국 법인들은 현대 노예제 이행 보고서 (modern slavery statements) 작성을 준비해야 할 시기를 맞이하고 있습니다. 본 칼럼은 호주 법에 따른 현대 노예제 보고 의무를 살펴보고, 특히 외국계 기업들이 간과하기 쉬운 연결 매출 산정 (revenue consolidation) 관련 주요 문제들을 검토해보겠습니다. 보고 의무 호주의 현대 노예제법 [Modern Slavery Act 2018 (Cth)]에 따라, 일정 매출 기준을 충족하는 기업은 매년 현대 노예제 이행 보고서를 제출해야 합니다. 해당 보고서는 보고 주체의 회계연도 종료 후 6개월 이내에 접수되어야 합니다. 보고 의무 대상자 본 법은 다음의 경우에 적용됩니다. 연간 연결 매출액이 1억 달러 이상인 호주 법인 호주 내에서 사업을 운영하며 연간 연결 매출액이 1억 달러 이상인 외국 법인 (예: 해외 본사의 호주 지점) 매출액은 호주 회계 기준에 따른 연결 매출을 기준으로 산정하며, 이 과정에서 개별 법인 뿐만 아니라 기업집단 전체의 매출을 고려해야 할 수도 있습니다. 매출 1억 달러 기준의 핵심: ‘연결 매출’ 적용 1억 달러 기준 충족 여부는 호주 자회사의 단독 매출이 아닌 연결 매출액 (consolidated revenue)을 기준으로 판단합니다. 이는 기업들이 보고 의무 대상인지 판단할 때 가장 흔히 간과되는 부분 중 하나입니다. 따라서 다국적 기업이 호주에서 사업을 하거나 호주 자회사를 보유하고 있다면, 단순히 현지 법인의 매출만이 아니라 모회사 및 그룹 전체 구조까지 함께 고려하여 보고 의무 여부를 검토할 필요가 있습니다. 다음은 보고 의무가 발생하는 대표적인 경우입니다. · 호주 내 자회사의 매출이 3,000만 달러에 불과하더라도, 해당 외국 기업이 자회사와 별개로 호주 지점 등을 통해 사업을 영위하고 있고 전세계 매출이 8,000만 달러(호주 자회사 매출 포함)인 경우 · 호주 내 자회사의 자체 매출이 3,000만 달러 수준이라 하더라도, 해당 자회사가 지배하는 하위 해외 법인들의 매출이 8,000만 달러인 경우 이러한 연결매출 기준은 많은 호주 법인 및 지점들이 실무상 자주 놓치는 부분이며, 특히 아시아·태평양, 유럽 및 북미권 글로벌 그룹 산하의 호주 기업들은 보다 주의 깊은 검토가 필요합니다. 필수 기재 사항 보고서에는 다음의 7개 필수 항목이 반드시 포함되어야 합니다. 보고 법인의 식별 정보 조직 구조, 운영 및 공급망 운영 및 공급망 내 현대 노예제 위험 요소 실사 및 시정 절차를 포함한 리스크 평가 및 대응 조치 시행된 조치의 실효성 확인 소유하거나 지배하는 법인과의 협의 과정 기타 관련 정보 공개 등록부 (The Public Register) 모든 보고서는 연방 법무부 (Attorney-General’s Department)가 운영하는 공개 검색 사이트 (https://modernslaveryregister.gov.au/)에 게시됩니다. 이로 인해 보고 의무를 위반하거나 공시 내용이 미흡할 경우, 기업의 대외적인 평판에 타격을 입을 수 있습니다. 또한, 보고 의무를 제대로 이행하지 않는 기업에 대해 장관은 본 법에 따라 해명 및 시정 조치를 요구할 귄한이 있습니다. 만약 기업이 이러한 요구에 응하지 않을 경우, 장관은 해당 기업의 이름과 세부 정보를 공개 등록부에 공표할 수 있으며, 이는 해당 기업에 상당한 평판 리스크를 초래할 수 있습니다. 법적 강제성 강화: 민사 처벌 규정 도입 전망 현재는 실질적인 처벌 규정이 부재하다는 점 때문에 일부 기업들이 안일하게 대응하고 있는 것으로 보이나, 이러한 집행 공백은 이제 전환점을 맞이하고 있습니다. 맥밀런 리뷰 (The McMillan Review) 2023년 5월에 발표된 존 맥밀런 (John McMillan AO) 교수의 보고서는 현대 노예제 법 시행 이후 지난 3년간의 운영 성과가 당초 기대에 충분히 미치지 못했다고 평가하였습니다. 특히 동 보고서는 본 법이 현대 노예제 피해자들의 현실 개선에 실질적인 영향을 주지 못하였으며, 상당수 기업들의 현대 노예제 보고서 공시 또한 형식적인 수준에 그치고 있다는 지적하였습니다. 해당 보고서는 법의 실효성을 높이기 위해 30가지 권고사항을 제시했으며, 그중에서도 민사 처벌(civil penalties) 도입을 핵심 개혁안으로 강조하였습니다. 보고서에서 처벌이 필요하다고 명시한 위반 사항은 다음과 같습니다. 현대 노예제 보고서 제출 미이행 보고서 내 허위 또는 오해의 소지가 있는 정보 고의적 제공 시청 조치에 대한 장관의 요청 불이행 보고서는 민사 벌금의 구체적인 액수를 직접적으로 제안하지는 않았으나, 캐나다 (약 25만 캐나다 달러) 및 과거 NSW 주 체제의 제재 (약 110만 호주 달러) 등 유사 사례들을 참고 모델로 언급하며 처벌 수위의 기준을 제시했습니다. 또한, 이번 보고서에서는 현대 노예제 보고 기준이 되는 연간 연결 매출액을 기존 1억 달러에서 5,000만 달러로 낮출 것도 권고되었습니다. 해당 권고에 따라 보고 기준선이 하향 조정될 경우 의무 대상 기업이 대폭 늘어날 것으로 보입니다. 다만, 현재 호주 정부가 해당 권고안을 즉각 채택하지는 않았으나, 연결 매출 규모가 위 기준에 근접한 기업들은 향후 제도 변화 동향을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다. 정부의 대응 2024년 12월, 호주 정부는 위 보고서에 대한 공식 입장을 발표했습니다. 무엇보다 핵심적인 변화는 정부가 보고의무 미이행 기업에 대한 민사 처벌 도입을 ‘원칙적으로 동의(agreed in principle)’했다는 사실입니다. 이에 따라 향후 구체적인 처벌 체계 마련을 위하여 이해관계자들의 의견 수렴 및 제도 설계 절차가 진행될 예정입니다. 또한, 2024년 12월 2일부로 크리스 에반스(Chris Evans)가 호주 최초의 현대 노예제 방지 위원회 위원장(Anti-Slavery Commissioner)으로 취임했으며, 현대 노예제 방지 위원회는 기업의 법규 준수율 제고, 보고 대상 기업들에 대한 지원 및 최신 보고 가이드라인 마련 등의 역할을 맡게 됩니다. 특히 해당 위원회는 미이행 기업의 명단을 공개하거나 고위험 산업군, 지역 및 제품군을 지정할 수 있는 권한을 갖게 될 것으로 보입니다. 구체적인 시행 시기는 아직 발표되지 않았으나, 법 개정이 나아갈 방향은 명확합니다. 민사 벌금형 도입이 예상되는 가운데, 현대 노예제 방지 위원회는 보고 의무를 위반한 기업 명단을 공개할 권한을 갖게 됩니다. 또한 보고 기준을 충족함에도 그동안 보고 의무를 장기간 이행하지 않은 기업들은 과거 미고보 기간까지 포함해 문제가 될 수 있으며, 호주 소비자법 (Australian Consumer Law) 제18조에 따른 ‘블루워싱 (Bluewashing)’ 혐의로 제소될 가능성도 있습니다. 현대 노예제 보고 의무를 지속적으로 간과하는 기업은 보고의무 미이행 기록이 공적으로 영구히 남게 되는 리스크를 안게 되며, 향후 벌금 제도가 본격적으로 시행될 경우 벌금 부과 대상이 될 수 있습니다. 현대 노예제법 대응 단계별 전략 호주 내 자회사 또는 지점을 둔 다국적 기업은 다음과 같은 사항들을 사전에 점검할 필요가 있습니다. 보고 의무 여부 즉시 검토 우선적으로 그룹 연결 매출이 1억 달러 기준을 초과하는지 여부를 확인할 필요가 있습니다. 보고 주체 확정 호주 자회사가 직접 보고할 것인지, 혹은 해외 모회사 차원에서 통합 보고할지 여부를 결정해야 합니다. 공동 보고서 (Joint Statement) 활용법령상 협의 요건을 충족할 경우, 모회사와 하나 이상의 호주 자회사가 공동 보고서를 제출할 수 있습니다. 공급망 리스크 현황 파악운영 및 조달 전 과정에서 발생 가능한 현대 노예제 리스크 식별하여야 합니다. 실사 (Due Diligence) 과정 문서화리스크 평가 및 시정 조치에 대한 증빙 자료를 체계적 수집하고 정리할 필요가 있습니다. 공시 준비 및 검증보고서가 공개 등록부에 게시된 이후에도 규제기관 및 이해관계자의 검증에 대한 충분한 검토와 준비가 필요합니다. 보고 의무 이행시 유의사항 현대 노예제 보고는 단순한 형식적 절차나 체크리스트 작성 수준의 문제가 아닙니다. 한번 제출된 보고서는 공개 기록부에 영구적으로 남게 되며, 법 개정이 임박함에 따라 부실한 공시는 기업 평판, 규제 위반, 계약 파기 및 소비자법 위반 등 다각적인 리스크를 야기할 수 있습니다. 특히 연결 매출 구조나 공급망 관리가 복잡한 기업이라면, 보고서 최종 제출 전 전문가의 도움을 받아 리스크를 최소화할 것을 권장합니다. H & H Lawyers는 수많은 다국적 기업과 그 호주 자회사 및 해외 지점들을 대상으로 다음과 같은 현대 노예제 준법 서비스를 제공하고 있으며, 주요 서비스 영역은 다음과 같습니다. 매출액 기준 평가 및 보고 의무 판정 보고서 작성, 검토 및 제출 대행 국가별 관할권을 고려한 공급망 리스크 평가 실사(Due Diligence) 및 관리 프로세스 설계, 내부 문서 수립 이중 언어 역량을 바탕으로 한 해외 모회사 및 그룹사와의 협업 과거 보고 누락 및 미이행 사항에 대한 시정 및 리스크 관리 많은 다국적 기업이 연결 매출을 정확히 분석한 이후에야 비로소 호주 자회사 또는 지점에 보고 의무가 있다는 사실을 인지하는 경우가 많습니다. 따라서 다국적 기업의 모든 호주 자회사 및 지점들은 사전에 현황을 점검하여, 벌금 제도가 본격 시행되기 전에 준법 체계를 마련해 둘 필요가 있습니다. 초기 단계에서 적절한 검토와 대응을 진행하는 비용은 보고 의무 위반시 감수해야 할 평판 저하, 벌금 리스크, 운영상 차질과 비교할 때 상대적으로 제한적일 수 있습니다. 현대 노예제 보고 의무와 관련하여 자문이 필요하시면 언제든지 연락해 주시길 바랍니다. 본 칼럼은 일반적인 정보 제공만을 목적으로 하며, 법률 자문을 구성하지 않습니다. 본 칼럼의 내용은 2026년 5월 기준의 정보를 담고 있으나, 관련 법령은 언제든 변경될 수 있습니다. 현대 노예제 보고 의무는 각 기업의 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 본 칼럼의 내용만을 신뢰하여 의사결정을 내리시기보다 반드시 사전에 전문가의 법률 자문을 구하시기 바랍니다. Professional Standards Legislation에 의거하여 법적 책임의 범위가 제한됩니다.
50년 만에 바뀐 한국의 유류분 제도
“돌아가신 뒤 처음 알게 된 유언” – 50년 만에 바뀐 한국의 유류분 제도 호주에 거주하던 조나미씨는 한국에 계시던 아버지가 돌아가신 뒤 예상치 못한 이야기를 듣게 되었습니다. 아버지가 생전에 대부분의 재산을 한 자녀에게만 증여해 두었다는 것이었습니다. 다른 형제들은 “그래도 유류분이 있으니 최소한의 상속은 받을 수 있다”고 말했지만, 동시에 최근 한국에서 유류분 제도가 크게 바뀌었다는 이야기도 들었습니다. 그렇다면 과연 유류분 제도는 무엇이고, 최근 어떤 변화가 있었을까요? 상속인의 최소 몫을 보장하는 제도, 유류분 유류분은 상속인이 최소한으로 보장받는 상속분을 의미합니다. 예를 들어 피상속인이 유언으로 특정 상속인에게 재산을 몰아주거나 일부 상속인을 상속에서 제외하더라도, 법은 일정한 상속인에게 최소한의 상속 몫을 보장합니다. 현재 한국 민법상 유류분은 다음 상속인에게 인정됩니다. 배우자와 직계비속(자녀): 법정 상속분의 1/2 직계존속(부모): 법정 상속분의 1/3 이 제도는 1977년 민법 개정으로 도입되었습니다. 개인의 재산 처분 자유를 존중하면서도, 상속에서 완전히 배제되는 가족을 보호하기 위한 취지였습니다. 약 50년 만의 대폭 개정 그러나 사회가 변화하면서 기존 유류분 제도에 대한 비판도 점차 커졌습니다. 특히 몇 년 전 한국에서 논란이 되었던, 자녀를 부양하지 않았던 부모가 자녀의 재산을 상속받는 사례가 대표적인 문제로 지적되었습니다. 이러한 논의를 계기로 헌법재판소 결정이 내려졌고, 결국 유류분 제도는 약 50년 만에 대폭 개정되었습니다. 가장 큰 변화: 패륜 상속인의 상속권 상실 이번 개정에서 가장 큰 변화는 패륜 상속인의 상속권 및 유류분권 박탈입니다. 예를 들어 다음과 같은 경우가 이에 해당할 수 있습니다. 피상속인에 대한 중대한 부양의무 위반 피상속인이나 그 배우자, 직계혈족에 대한 중대한 범죄행위 이러한 경우 가정법원의 판단을 통해 상속권 자체가 박탈될 수 있으며, 그에 따라 유류분 권리도 인정되지 않습니다. 효도한 상속인은 보호 반대로 이번 개정에서는 피상속인에게 특별히 기여한 상속인을 보호하는 규정도 마련되었습니다. 예를 들어 한 자녀가 부모를 오랫동안 부양하거나 재산 형성에 특별히 기여한 경우, 부모가 그 자녀에게 생전에 재산을 증여했더라도 해당 재산을 유류분 반환 대상에서 제외할 수 있도록 변경되었습니다. 즉 이번 개정은 한마디로 정리하면 “패륜 상속인의 권리는 제한하고, 기여한 상속인의 권리는 보호한다”는 방향이라고 볼 수 있습니다. 유류분 반환 방식도 변화 또 하나의 중요한 변화는 유류분 반환 방식입니다. 기존에는 부동산이 상속재산인 경우 부동산 지분 형태로 반환되는 경우가 많았습니다. 이 때문에 상속인 간 부동산 공동소유로 인한 갈등이 발생하는 경우도 많았습니다. 하지만 개정 이후에는 원물 반환이 아닌 ‘가액 반환(금전 반환)’이 원칙이 되었습니다. 물론 가액 반환 원칙에 대해서는 여러 논의와 의견이 존재하지만, 개정 민법은 상속 분쟁을 보다 현실적이고 실무적으로 해결하기 위해 이러한 방식을 도입하였습니다. 적용 시점에 따른 차이 마지막으로 살펴볼 부분은 개정 규정의 적용 시점입니다. 유류분 제도는 헌법재판소 결정이 있었던 2024년 4월 25일과 개정 법 시행일 사이에 피상속인의 사망 시점이 언제인지에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 상속 문제를 검토할 때는 단순히 개정된 제도의 내용뿐 아니라 피상속인의 사망 시점과 개정 법의 적용 여부를 함께 확인할 필요가 있습니다. 한편 한국과 달리 호주에는 유류분 제도가 존재하지 않습니다. 이러한 차이 때문에 한국의 상속 제도는 피상속인의 재산 처분 자유뿐 아니라 상속인의 최소한의 권리도 함께 고려하는 구조로 운영되고 있다고 볼 수 있습니다. 특히 해외에 거주하면서 한국에 가족이나 재산이 있는 경우라면, 이번 유류분 제도 개정이 향후 상속 문제나 재산 분배에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 미리 검토해 볼 필요가 있습니다. 이처럼 한국의 유류분 제도에 대해 더 자세히 알고 싶으시다면 아래 SBS호주 X 한국 법률 브릿지를 통해서 확인하실 수 있습니다.
권리의 소멸시효와 제척기간
“권리를 행사할 수 있는 시간은 정해져 있다.”– 소멸시효와 제척기간의 차이 10년 전, 홍부장은 친구 조나미에게 사업 자금으로 돈을 빌려주었습니다. 당시에는 서로 믿는 사이였기 때문에 차용증도 작성하지 않았고, 조나미는 “나중에 여유가 되면 갚겠다”는 말만 남긴 채 시간이 흘렀습니다.그 후 서로 바쁘게 살다 보니 연락도 뜸해졌고, 어느덧 10년이라는 시간이 지나버렸습니다.최근 홍부장은 문득 그 돈이 떠올라 조나미에게 연락했습니다.“예전에 빌려준 돈 기억하지? 이제 돌려줄 수 있을까?”그러자 조나미는 이렇게 말했습니다.“그 돈 벌써 10년 넘었잖아. 이제는 법적으로도 갚을 의무가 없을 수도 있어.”홍부장은 당황했습니다. 분명히 자신의 돈인데도 시간이 지났다는 이유만으로 권리를 주장할 수 없을 수도 있다는 사실을 처음 알게 되었기 때문입니다.많은 사람들이 법적 권리는 언제든지 주장할 수 있다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 법에서는 권리를 행사할 수 있는 기간을 정해두고 있으며, 그 대표적인 제도가 바로 소멸시효와 제척기간입니다. 소멸시효: 권리를 행사하지 않으면 제한될 수 있는 제도 먼저 소멸시효는 일정 기간 동안 권리를 행사하지 않으면 그 권리를 더 이상 행사하기 어려워지는 제도입니다.예를 들어 부당이득 반환청구권의 경우 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용됩니다.만약 권리가 발생한 뒤 오랫동안 아무런 조치를 취하지 않았다면, 상대방이 시효 완성을 주장할 수 있고 그 경우 권리를 행사하기 어려워질 수 있습니다.다만 소멸시효는 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.상대방이 시효 완성을 주장해야 법원이 이를 판단할 수 있습니다.또한 일정한 법적 조치가 이루어지면 시효가 중단될 수도 있습니다.예를 들어 상대방에게 반환을 요구하고 이후 소송 제기나 가압류 등 후속 절차가 이루어지면 시효가 중단되고 새롭게 진행될 수도 있습니다.이 때문에 실제 법적 분쟁에서는 “권리를 행사했는지 여부” 및 “어떤 조치가 이루어졌는지”가 중요한 쟁점이 되기도 합니다. 제척기간: 시간이 지나면 권리 자체가 사라지는 경우 반면 제척기간은 소멸시효와 비슷해 보이지만 법적 성격이 전혀 다릅니다.제척기간은 법이 정한 기간이 지나면 상대방의 주장 여부와 관계없이 권리 자체가 소멸하는 제도입니다.또한 소멸시효와 달리 중단이나 정지 같은 예외가 인정되지 않습니다.즉 기간이 지나면 법적으로 더 이상 권리를 행사할 수 없습니다. 상속 분쟁에서 특히 중요한 두 가지 권리 이 두 제도의 차이는 상속 관련 권리에서 특히 중요하게 나타납니다.대표적인 것이 유류분 반환청구권과 상속회복청구권입니다. (1) 유류분 반환청구권 유류분 반환청구권은 상속인이 최소한 보장받는 상속 몫인 유류분이 침해된 경우 이를 반환해 달라고 청구하는 권리입니다.이 권리는 다음 기간 내 행사해야 합니다. 피상속인이 사망한 날로부터 10년 유류분 침해 사실을 안 날로부터 1년 이 기간은 소멸시효이기 때문에 일정한 경우 시효 중단이 가능합니다. (2) 상속회복청구권 상속회복청구권은 상속권이 없는 사람이 상속재산을 취득한 경우, 진정한 상속인이 이를 돌려달라고 요구하는 권리입니다.행사 기간은 다음과 같습니다. 상속권 침해행위가 있은 날로부터 10년 침해 사실을 안 날로부터 3년 이 기간은 제척기간이기 때문에 한 번 지나면 어떠한 사유로도 권리를 행사할 수 없습니다. 권리를 지키기 위해 가장 중요한 것 소멸시효와 제척기간은 결국 권리를 행사할 수 있는 시간의 한계를 정한 제도입니다.권리가 존재하는 것만으로 충분하지 않습니다.언제까지 권리를 행사해야 하는지를 알고 적절한 시점에 대응하는 것이 중요합니다.특히 상속 문제처럼 가족 간 분쟁으로 이어질 수 있는 사안에서는 권리 행사 기간을 놓치는 순간 법적 대응 자체가 불가능해질 수 있기 때문에 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 이처럼 소멸시효와 제척기간에 대해 더 자세히 알고 싶으시다면 아래 SBS호주 X 한국 법률 브릿지를 통해서 확인하실 수 있습니다.
해외 교민이 알아야 할 한국 부동산 명의신탁의 법적 위험
- 부동산 신탁과 명의신탁의 차이 및 최근 대법원 판례를 중심으로 1. 해외 교민들이 자주 마주하는 부동산 명의 문제 해외에 거주하는 한인 교민들 가운데 한국에 부동산을 보유하고 있으면서 여러 사정으로 인해 해당 부동산을 본인 명의가 아닌 다른 사람 명의로 두는 경우가 적지 않습니다.예를 들어 다음과 같은 사례가 있습니다. • 해외 거주로 인해 부동산 관리가 어려워 부모나 형제 명의로 등기한 경우• 과거 취득 과정에서 편의상 가족 명의로 부동산을 취득한 경우• 세금이나 금융, 거래 편의 등을 이유로 지인의 명의를 빌려 부동산을 보유한 경우 이처럼 실제로는 본인이 자금을 부담하여 부동산을 취득했지만 등기 명의는 다른 사람으로 되어 있는 구조를 일반적으로 부동산 명의신탁이라고 합니다.문제는 이러한 구조가 단순히 편의상 선택된 방식으로 여겨지기 쉽지만, 한국 법체계에서는 원칙적으로 허용되지 않는 방식이라는 점입니다. 실제로 분쟁이 발생하면 부동산 취득 자금을 부담한 사람이라 하더라도 법적으로 소유권을 주장하는 데 상당한 어려움이 발생할 수 있습니다. 특히 최근 대법원 판례에서는 형식상 ‘신탁’이라는 명칭을 사용하더라도 그 실질이 명의신탁에 해당하는 경우 무효가 될 수 있다는 점이 다시 한번 확인되었습니다.이번 칼럼에서는 부동산 신탁과 명의신탁의 차이, 그리고 최근 대법원 판례가 가지는 의미를 중심으로 살펴보겠습니다. 2. 부동산 신탁과 명의신탁의 구조적 차이 부동산 신탁과 명의신탁은 겉으로 보기에는 “명의와 실질 권리자가 다르다”는 공통점이 있지만, 법적 성격은 전혀 다른 제도입니다. (1) 부동산 신탁 부동산 신탁은 신탁법에 근거한 합법적인 재산관리 제도입니다.신탁법 제2조는 신탁을 다음과 같이 정의하고 있습니다.신탁이란 위탁자와 수탁자 사이의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정 재산을 이전하거나 처분을 하고, 수탁자로 하여금 수익자 또는 특정 목적을 위하여 그 재산의 관리·처분·운용 등을 하도록 하는 법률관계를 말합니다. 또한 신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체가 되며 신탁 목적 달성을 위해 필요한 모든 행위를 할 권한을 가진다고 규정하고 있습니다.대법원 역시 다음과 같이 판시한 바 있습니다.부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되며, 위탁자에게 소유권이 유보되는 것은 아니다. 수탁자는 신탁 목적 범위 내에서 신탁재산을 관리할 의무를 부담할 뿐이다. (대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결) 즉, 신탁의 본질은 수탁자에게 실제 소유권과 관리권이 이전되는 것입니다. (2) 부동산 명의신탁 반면 부동산 명의신탁은 실질적인 소유자는 따로 있지만 등기 명의만 다른 사람으로 하는 구조입니다.예를 들어, A가 부동산 매수 자금을 부담하고, 부동산 등기는 B 명의로 하는 경우이 경우 실질 소유자는 A이지만 등기상 소유자는 B가 됩니다.과거에는 다음과 같은 이유로 이러한 구조가 사용되었습니다. • 세금 회피• 토지 취득 규제 회피• 채권자 회피• 재산 은닉 그러나 이러한 문제를 방지하기 위해 한국에서는 1995년 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’)이 제정되었고, 이에 따라 명의신탁은 원칙적으로 금지되었습니다. 3. 명의신탁과 관련된 최근 대법원 판례 최근 대법원은 형식상 ‘신탁계약’이라는 명칭을 사용하더라도 그 실질이 명의신탁에 불과하다면 신탁으로 인정될 수 없다는 점을 분명히 하였습니다. (1) 신탁의 본질에 관한 법리 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025두34929 판결대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.‘신탁계약’이라는 명칭을 사용하더라도 실제로는 신탁재산의 소유권이 위탁자에게 유보되어 있고 수탁자가 재산에 대해 아무런 관리·처분권을 행사할 수 없다면 이는 신탁의 본질에 반하므로 신탁법상의 신탁으로 볼 수 없다. 또한 신탁 여부는 계약의 명칭이나 형식이 아니라 당사자의 동기, 계약 내용, 권리·의무 관계 및 실제 이행 과정 등을 종합적으로 고려하여 실질에 따라 판단해야 한다고 판시하였습니다. (2) 구체적 사건에 대한 판단 대법원 2026. 2. 12. 선고 2025두35008 판결대법원은 다음과 같은 사정을 고려하였습니다. • 부동산 등기 명의만 수탁자 명의로 변경된 점• 수탁자에게 부동산 관리·처분권이 없는 점• 신탁 보수가 존재하지 않는 점• 수익자가 실질적인 관리·처분권을 행사한 점• 위탁자가 일정 금액을 지급하면 언제든지 계약을 해제하고 지위를 회복할 수 있었던 점 대법원은 이러한 사정을 종합하여 해당 계약은 신탁이 아니라 실질적으로 명의신탁에 해당하며 무효라고 판단하였습니다. 이에 따라 원심 판결은 파기되고 사건은 환송되었습니다. (3) 판례의 시사점 이번 판례는 신탁 여부는 계약의 형식이 아니라 실질에 따라 판단되어야 한다는 점을 다시 한번 확인한 것입니다.특히 수탁자에게 실질적인 관리·처분권이 없는 경우에는 신탁이 아니라 명의신탁으로 판단될 가능성이 높다는 점에서 중요한 의미를 갖습니다. 4. 명의신탁이 실제로 위험한 이유 실무적으로 명의신탁은 다음과 같은 위험을 가지고 있습니다. (1) 소유권 분쟁명의자가 마음을 바꾸거나 관계가 악화될 경우 부동산 처분 또는 반환 거부 문제가 발생할 수 있습니다. (2) 법적 보호의 한계명의신탁 계약 자체가 무효이기 때문에 실질 소유자의 권리 보호가 제한될 수 있습니다. (3) 행정 및 형사 제재부동산실명법 위반이 인정될 경우 과징금 또는 형사 책임이 발생할 수 있습니다. 특히 해외 교민의 경우 이러한 구조를 장기간 유지하다가 상속이나 매각 과정에서 분쟁이 발생하는 사례도 적지 않습니다. 5. 결론 부동산 신탁과 명의신탁은 겉으로 보기에는 유사해 보이지만 법적 성격이 전혀 다른 제도입니다.• 부동산 신탁→ 신탁법에 따라 수탁자에게 실제 소유권과 관리권이 이전되는 합법적인 구조• 부동산 명의신탁→ 실질 소유자와 등기 명의자가 다른 구조로서 원칙적으로 무효 최근 대법원 판례는 형식상 신탁계약이라는 명칭을 사용하더라도 그 실질이 명의신탁에 해당하면 무효가 될 수 있다는 점을 명확히 하였습니다.따라서 부동산 신탁 구조를 설계하거나 관련 계약을 체결할 때에는 명의신탁으로 판단될 위험이 없는지 사전에 충분히 검토하는 것이 중요합니다. 특히 수탁자에게 실제 소유권과 관리·처분권이 이전되었는지 여부 등 신탁의 실질적 요건을 충족하는지에 대한 검토가 필요하며, 이를 위해 법률전문가의 조력을 받는 것이 바람직합니다.
호주와 한국, 나는 어느 곳의 거주자인가 - 세금의 범위가 달라지는 기준
“호주에 살고 있는데, 왜 한국에서 세금을 내야 하나요?” - 거주자·비거주자 판정이 만들어내는 예상치 못한 세금 문제 호주로 이민을 온 지 10년이 넘은 홍부장은 최근 한국 국세청으로부터 뜻밖의 안내문을 받았습니다.한국에 있는 부동산에서 발생한 임대소득과 금융소득에 대해 신고가 누락되었다는 내용이었습니다. 홍부장은 이미 오래전 한국을 떠났고, 가족도 모두 호주에서 생활하고 있었기 때문에 자신은 당연히 한국의 ‘비거주자’라고 생각해 왔습니다. 그러나 국세청의 판단은 달랐습니다. 한국에 남아 있는 자산의 규모, 과거의 직업 관계, 소득의 발생 구조 등을 종합적으로 고려했을 때, 홍부장은 여전히 한국의 세법상 거주자로 볼 여지가 있다는 것이었습니다. 이로 인해 홍부장은 단순한 신고 문제를 넘어, 전 세계 소득에 대한 과세 가능성까지 검토해야 하는 상황에 놓이게 되었습니다. 이 사례는 결코 특별한 경우가 아닙니다. 최근 한국과 호주를 오가며 생활하거나, 호주에 정착한 이후에도 한국에 자산을 유지하고 있는 교민들이 늘어나면서, ‘거주자·비거주자 판정’은 점점 더 중요한 법적·세무적 쟁점이 되고 있습니다. 왜 거주자·비거주자 판정이 중요해졌을까 과거에는 한 국가에서 태어나고, 그 국가에서 평생 생활하는 경우가 대부분이었습니다. 이민을 하더라도 한국의 재산을 대부분 정리한 뒤 새로운 국가에 정착하는 경우가 많았습니다. 그러나 최근에는 상황이 크게 달라졌습니다. 한국과 호주를 오가며 생활하거나, 호주로 이민을 온 이후에도 한국에 부동산이나 금융자산을 그대로 보유하는 경우가 흔해졌습니다. 이처럼 생활 기반과 자산 소재가 여러 국가에 걸쳐 있는 경우, 어느 국가의 ‘세법상 거주자’로 판단되는지에 따라 과세권과 납세 의무가 크게 달라지게 됩니다. 세법상 거주자와 비거주자의 기준 한국의 세법은 과세기간 중 국내에 주소를 두거나, 183일 이상의 거소를 둔 사람을 거주자로 규정하고 있습니다. 여기서 183일 요건은 비교적 명확해 보이지만, 실제 쟁점은 ‘주소’와 ‘거소’의 판단입니다. 주소나 거소는 단순히 주민등록 여부만으로 판단되지 않습니다. 동거가족의 거주지, 직업 및 근로 형태, 사회적·경제적 활동의 중심, 자산의 소재와 관리 방식 등 다양한 요소가 종합적으로 고려됩니다. 따라서 단순히 “나는 호주에 살고 있다”는 이유만으로 비거주자로 단정하기는 어렵습니다. 같은 생활, 다른 결론이 나올 수 있는 이유 예를 들어, 가족은 모두 호주에 거주하고 있지만 한국 본사에서 파견되어 근무 중인 경우, 급여 구조나 사회보험 납부 내역에 따라 한국의 세법상 거주자로 판단될 가능성이 있습니다. 반대로 한국 복귀 계획이 없고, 급여와 소비가 모두 호주에서 이루어지고 있다면 호주의 세법상 거주자로 판단될 여지가 커집니다. 또한 생활의 중심은 호주에 있더라도, 주요 소득원이 한국 부동산에서 발생하고 있다면 거주자성 판단은 다시 달라질 수 있습니다. 이처럼 거주자성 판단은 개인의 사정을 종합적으로 검토해야 하는 문제입니다. 거주자냐 비거주자냐, 세금의 범위가 달라진다 한국의 세법상 거주자로 판단될 경우, 한국 국세청은 해당 개인의 전 세계 소득에 대해 과세권을 가집니다. 이에 따라 해외에서 발생한 소득까지 신고 의무가 발생할 수 있습니다. 반면 비거주자로 판단될 경우에는 한국 내에서 발생한 소득에 대해서만 과세가 이루어집니다. 다만, 이러한 구조는 한국만의 특수한 제도는 아닙니다. 호주의 ATO 역시 세법상 호주의 거주자로 판단되면 전 세계 소득에 대해 과세합니다. 다만 어느 국가가 과세권을 가지는지에 따라 세금 부담의 구조와 신고 의무가 크게 달라질 수 있기 때문에, 개인의 자산 구성과 생활 형태에 맞는 세무 계획이 중요해집니다. 증여·상속, 그리고 양도소득세까지 이어지는 문제 거주자·비거주자 판정은 소득세에만 영향을 미치는 것이 아닙니다. 한국에는 호주와 달리 증여세와 상속세가 존재하기 때문에, 증여나 상속 계획이 있는 경우 거주자성 판단은 더욱 중요해집니다. 많은 분들이 부모 자식 간에는 5천만 원까지 증여해도 문제가 없다고 알고 계시지만, 이 공제는 한국의 세법상 거주자에게만 적용됩니다. 비거주자에게는 동일하게 적용되지 않을 수 있습니다. 또한 양도소득세 역시 거주자와 비거주자에 따라 1세대 1주택 비과세 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 거주자성은 세금만의 문제가 아니다 거주자성은 단순히 세금을 얼마나 내느냐의 문제로 끝나지 않습니다. 한국의 거주자로 판단될 경우, 해외금융계좌 신고의무나 해외신탁 신고의무와 같은 추가적인 법적 의무가 발생할 수 있습니다. 일정 금액을 초과하는 해외 금융자산을 보유하고 있다면 신고 의무를 이행하지 않을 경우 과태료는 물론 형사처벌까지도 가능하다는 점에서 각별한 주의가 필요합니다. 거주자성 판단, 다시 점검해야 할 시점입니다 거주자·비거주자 판정은 한 가지 기준으로 단정할 수 있는 문제가 아닙니다. 생활의 중심, 자산의 위치, 소득의 발생 구조를 종합적으로 고려해야 하는 매우 복합적인 판단입니다. 한국에 자산을 보유하고 있거나, 한국과 호주를 오가며 생활하고 계신 분들이라면 “나는 어느 국가의 거주자인가”라는 질문을 이번 기회에 다시 한 번 점검해 보실 필요가 있습니다. 거주자성에 대한 정확한 이해는 불필요한 세금 분쟁과 예기치 못한 법적 위험을 예방하는 첫걸음이 될 수 있습니다. 이처럼 거주지에 따라 달라지는 세금의 범위에 대해 더 자세히 알고 싶으시다면 아래 SBS호주 X 한국 법률 브릿지를 통해서 확인하실 수 있습니다. [면책공고]본 칼럼은 작성일 기준 시행되는 법규를 기반으로 작성된 것이며 일반적인 정보 제공 목적으로 작성된 것이므로, 필자 및 필자가 소속된 법무법인은 이후 법규의 신설, 개정, 폐지로 인한 변경 사항 및 칼럼 내용의 전부 또는 일부로 인해 발생한 직·간접적인 손해에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 상기 내용에 기반하여 조치를 취하시기에 앞서 반드시 개개인의 상황에 적합한 법률자문을 구하시기 바랍니다.
호주에서 가게나 사무실 임대 시 알아야 할 사항
사업을 운영하기 위해 가게나 사무실을 임대하는 것은 사업 성패에 직결되는 중요한 결정입니다. 호주의 상업용 임대차(Commercial Lease)는 주거용 임대와 달리 세입자 보호 규정이 상대적으로 약하고, 계약 조건이 훨씬 복잡합니다. 임대 계약은 일반적으로 수년간 지속되며, 중도 해지 시 막대한 비용이 발생할 수 있으므로 계약 전에 모든 조항을 꼼꼼히 검토하고 전문가의 조언을 받는 것이 필수적입니다. 1. 소매 임대법 (Retail Leases Act)의 적용NSW주에서는 Retail Leases Act 1994가 특정 유형의 상업용 임대에 적용되어 세입자에게 강화된 법적 보호를 제공합니다. 이 법은 주로 쇼핑센터 내 소매점, 소매업종으로 사용되는 1,000㎡ 미만의 독립 점포에 적용됩니다. 적용 여부는 임대 공간의 사용 목적과 면적에 따라 결정되며, 일부 업종(은행, 법률사무소 등)은 제외됩니다.소매 임대법이 적용되면 임대인은 계약 체결 최소 7일 전에 공개문서(Disclosure Statement)를 세입자에게 제공해야 합니다. 이 문서에는 임대료, 아웃고잉, 초기 입주 비용, 수리∙유지 보수 의무, 옵션 조건 등 중요한 정보가 포함됩니다. 공개문서를 받지 못했거나 허위 정보가 있으면 계약을 취소할 수 있는 권리가 발생할 수 있습니다.소매 임대법은 또한 임대료 검토(Rent Review)에 대한 규정, 분쟁 해결을 위한 중재 절차, 임대인의 일방적인 철거 또는 재개발 제한 등을 규정합니다. 따라서 임대차 계약 체결 전 해당 임대가 소매 임대법의 적용을 받는지 반드시 확인하시기 바랍니다. 2. 임대차 계약서의 핵심 조항임대 기간(Term)은 계약의 가장 기본적인 요소입니다. 실무에서는 통상 3년에서 5년의 기간이 일반적이며, 옵션 기간을 포함하면 총 기간이 길어질 수 있습니다. 임대 기간이 지나치게 짧으면 사업의 안정성이 떨어지고, 반대로 너무 길면 상황 변화에 따른 유연한 대처가 어려워질 수 있습니다. 새로운 사업을 시작하는 경우 처음에는 짧은 기간으로 시작하고 옵션으로 연장하는 것이 안전할 수 있습니다.허용된 사용 용도(Permitted Use)는 해당 공간에서 어떤 사업을 운영할 수 있는지를 규정합니다. 사용 용도가 너무 좁게 정의되면 사업 변경이나 전대(sublease)진행 시 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 허용된 사용 용도가 해당 구역의 용도지역(Zoning) 규정과 일치하는지 확인해야 합니다. 용도지역에서 허용되지 않는 사업은 계약서에 명시되어 있어도 운영할 수 없습니다.수리 및 유지보수 의무(Repair and Maintenance Obligations)는 누가 무엇을 수리하고 유지할 책임이 있는지를 규정합니다. 일반적으로 구조적 수리(지붕, 외벽, 기초 등)는 임대인 책임이고, 내부 수리와 일상적 유지보수는 세입자 책임입니다. 그러나 계약서에 따라 책임 범위가 달라질 수 있으므로 이를 정확히 확인해야 하며, 특히 노후 건물의 경우 숨겨진 예상치 못한 하자나 대규모 수리 비용이 발생할 수 있어 사전에 리스크를 점검하는 것이 중요합니다. 3. 임대료와 아웃고잉상업용 임대료는 일반적으로 연간 금액으로 표시되며, 월별 또는 분기별로 선불 납부합니다. 임대료에 GST가 부가되는지 확인하시길 바랍니다. 대부분의 상업용 임대료에는 GST가 별도로 부가되므로 예산 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 임대료 외에 아웃고잉(Outgoings)이라는 추가 비용을 부담해야 하는 경우가 많습니다.아웃고잉에는 일반적으로 부동산세(Council Rates), 수도세(Water Rates), 토지세(Land Tax) 일부, 건물 보험료, 공용 구역 유지관리비, 청소비, 보안비, 관리비(쇼핑센터의 경우) 등이 포함됩니다. 어떤 아웃고잉이 포함되는지, 아웃고잉의 상한이 있는지, 아웃고잉 정산 및 감사 권리가 있는지 계약서에서 명확히 확인하시길 바랍니다. 예상치 못한 아웃고잉 증가는 사업 수익성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.임대료 인상(Rent Review) 조항도 중요합니다. 일반적인 방식으로는 CPI(소비자물가지수) 연동 인상, 고정 비율 인상(예: 연 4%), 시장 임대료 재평가(Market Review)가 있습니다. CPI 연동이나 고정 비율 방식은 임대료 인상폭이 어느 정도 예측 가능하지만, 시장 임대료 재평가 방식은 당시 시장 상황을 기준으로 임대료가 결정되기 때문에, 경기 및 상권 변화에 따라 임대료의 급격한 인상이 있을 수 있습니다. 특히 시장 임대료 재평가 조항에 '래칫 조항(Ratchet Clause)'이 있으면 시장 임대료가 하락하더라도 임대료가 감소하지 않으므로 주의가 필요합니다. 4. 보증금과 은행 보증상업용 임대에서는 일반적으로 3개월에서 6개월치 임대료와 아웃고잉에 해당하는 보증(Security)을 요구합니다. 현금 보증금(Cash Bond)의 경우 해당 금액을 신탁 계좌에 예치합니다. 은행 보증(Bank Guarantee)의 경우 은행이 임대인에게 세입자의 의무 이행을 보증하며, 은행에 해당 금액을 담보로 제공하거나 신용 한도를 설정해야 합니다.은행 보증은 현금 흐름(Cash Flow)에 부담이 될 수 있습니다. 담보로 묶인 예치금은 임대 기간 내내 사업 자금으로 활용할 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 일부 세입자는 보험 보증(Insurance Bond)을 대안으로 사용하기도 합니다.보증의 반환 조건을 명확히 확인하시길 바랍니다. 일반적으로 임대 종료 후 모든 의무를 이행하고 원상복구를 완료해야 보증이 반환됩니다. 분쟁이 있을 경우 보증 반환이 지연될 수 있으므로, 반환 절차와 기한을 계약서에 명시하는 것이 바람직합니다. 5. 개인보증 (Personal Guarantee)상업용 임대에서 임대인이 세입자 회사의 이사나 주주에게 개인보증(Personal Guarantee)을 요구하는 경우가 매우 흔합니다. 개인보증이란 회사가 임대차 계약상 의무를 이행하지 못할 경우, 보증인이 개인적으로 그 의무를 이행하겠다는 약정입니다. 이는 회사의 유한책임 구조에 의해 보호되는 범위를 실질적으로 제한하고, 보증인의 개인 자산을 직접적인 책임 범위에 포함시키는 중대한 약정이므로, 서명 전에 그 의미와 범위를 정확히 이해해야 합니다. 개인보증의 범위는 계약서에 따라 다양합니다. 일부 보증은 임대료와 아웃고잉 미납에만 적용되지만, 다른 보증은 원상복구 비용, 손해배상, 조기 해지 시 남은 임대 기간의 임대료 전액 등 임대차 계약상 모든 의무에 적용될 수 있습니다. 최악의 경우 사업이 실패하여 회사가 청산되더라도 보증인은 수년치 임대료와 원상복구 비용을 개인적으로 부담해야 할 수 있습니다. 개인보증 협상 시 고려할 사항들이 있습니다. 첫째, 보증 금액의 상한(Cap)을 설정하는 것입니다. 예를 들어, 보증 책임을 12개월치 임대료로 제한하는 협상을 시도할 수 있습니다. 둘째, 보증 기간을 제한하는 것입니다. 임대 기간 전체가 아닌 처음 2-3년으로 보증 기간을 한정하거나, 일정 기간 임대료를 정상 납부하면 보증이 해제되는 조건(예: 'Sunset Clause')을 협상할 수 있습니다. 셋째, 공동 보증인이 있는 경우 연대책임(Joint and Several Liability)인지 분할책임인지 확인해야 합니다. 연대책임의 경우 임대인은 한 보증인에게 전액을 청구할 수 있습니다. 임대차를 양도(Assignment)할 때 개인보증의 처리도 중요합니다. 실무에서는 임대차를 양도하더라도 원래 보증인이 양도 후에도 계속 책임을 지도록 규정하는 경우가 적지 않습니다. 사업을 매각하면서 임대차를 양도할 때는 반드시 기존 개인보증의 해제(Release)를 조건으로 해야 합니다. 그렇지 않으면 더 이상 관여하지 않는 사업의 임대료에 대해 계속 책임을 질 수 있습니다. 개인보증에 서명하기 전에 반드시 변호사의 조언을 받으시길 바랍니다. 보증의 범위와 리스크를 정확히 이해하고, 가능한 범위에서 보증 조건을 협상하는 것이 중요합니다. 특히 사업 초기 단계에서는 사업 실패의 가능성을 고려하여 개인 자산 보호 관점에서 보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 6. 인테리어 공사와 원상복구대부분의 상업용 공간은 'Cold Shell' 또는 'Warm Shell' 상태로 임대됩니다. 세입자가 자신의 사업에 맞게 인테리어 공사(Fit-out)를 해야 합니다. 모든 공사는 임대인의 서면 승인을 받아야 하며, 공사 도면, 사양서, 시공업체 정보 등을 제출해야 할 수 있습니다. 또한, 지방정부의 건축 허가(Development Approval, Building Approval)가 필요할 수 있습니다. 원상복구(Make Good) 의무는 임대 종료 시 세입자가 공간을 어떤 상태로 반환해야 하는지를 규정합니다. 일반적으로 계약서에서 세입자가 설치한 모든 인테리어를 철거하고 원래 상태로 복구하도록 요구합니다. 이 비용은 수만 달러에서 수십만 달러에 이를 수 있으므로, 임대 종료 시 예상치 못한 큰 비용이 될 수 있습니다. 계약 협상 시 원상복구 범위를 최소화하거나, 임대인이 인테리어를 그대로 인수하도록 협상하는 방안이 실무적으로 매우 중요합니다. 동시에 예상 원상복구 비용을 미리 추정하여 사업 계획 및 비용 구조에 반영할 필요가 있습니다. 7. 옵션, 양도, 전대옵션 기간(Option to Renew)은 초기 임대 기간이 끝난 후 계약을 연장할 수 있는 권리입니다. 옵션을 행사하려면 일반적으로 옵션 기간 시작 6개월에서 12개월 전에 서면으로 통지해야 합니다. 이 기한을 도과하면 옵션권을 상실하므로 일정관리가 필수적입니다. 또한 옵션 행사 후 적용되는 임대료가 시장 임대료인지, 고정 인상 방식인지도 비용 예측 측면에서 반드시 확인해야 할 중요한 협상 포인트입니다.양도(Assignment)는 임대 계약상의 모든 권리와 의무를 제3자에게 이전하는 것입니다. 사업을 매각할 때 임대차를 함께 양도해야 하는 경우가 많습니다. 대부분의 계약에서 양도에는 임대인의 동의가 필요하며, 소매 임대법이 적용되는 경우 임대인은 합리적인 사유 없이 동의를 거부할 수 없습니다.전대(Sublease)는 세입자가 공간의 일부 또는 전부를 제3자에게 다시 임대하는 것입니다. 양도와 마찬가지로 임대인의 동의가 필요합니다. 전대의 경우 원 세입자는 임대인에 대한 의무에서 벗어나지 않으므로, 전차인이 의무를 불이행하면 원 세입자가 책임을 부담할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 8. 분쟁 발생 시 해결 방법상업용 임대차에서는 임대료 미납, 아웃고잉 정산 문제, 수리 의무 불이행, 원상복구 범위, 보증금 반환 거부, 옵션 행사 등 다양한 원인으로 분쟁이 발생할 수 있습니다. 분쟁 발생 시 해결 방법으로는 협상, 조정(Mediation), 준사법기관인 Tribunal, 법원(Court) 등 여러 단계로 진행됩니다.조정 (Mediation)조정(Mediation)은 중립적인 제3자(조정인, Mediator)가 분쟁 당사자들의 협상을 돕는 절차입니다. 조정인은 판결을 내리지 않고, 당사자들이 스스로 합의에 도달하도록 촉진합니다. 조정의 장점은 비용이 상대적으로 저렴하고, 시간이 적게 걸리며, 비공개로 진행되어 사업 관계를 유지할 수 있다는 것입니다. 또한, 당사자들이 합의 내용을 통제할 수 있습니다.소매 임대법이 적용되는 임대의 경우, NSW Small Business Commissioner를 통해 무료 또는 저렴한 비용으로 조정 서비스를 받을 수 있습니다. 많은 상업용 임대 계약서에도 분쟁 발생 시 법적 절차 전에 조정을 시도하도록 하는 조항이 포함되어 있습니다. 조정에서 합의가 이루어지면 이를 서면으로 작성하고, 필요시 법적 구속력 있는 계약으로 만들 수 있습니다.NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT)조정으로 해결되지 않는 경우, 준사법기관인 NSW Civil and Administrative Tribunal(NCAT)에 분쟁을 제기할 수 있습니다. NCAT은 법원보다 비용이 저렴하고 절차가 간소화되어 있으며, 변호사 없이도 당사자가 직접 참여할 수 있도록 설계되었습니다.소매 임대 분쟁의 경우 NCAT의 Consumer and Commercial Division에서 처리합니다. NCAT에서 다룰 수 있는 분쟁에는 임대료 및 아웃고잉 관련 분쟁, 보증금 반환 분쟁, 수리 및 유지보수 의무 관련 분쟁, 공개문서(Disclosure Statement) 관련 분쟁, 임대 종료 및 원상복구 관련 분쟁 등이 포함됩니다. 다만, 소매 임대법이 적용되지 않는 일반 상업용 임대 분쟁은 NCAT 관할이 제한될 수 있어 사전 확인이 필요합니다.법원 (Court)NCAT 관할에 해당하지 않거나 분쟁 금액이 크고 사안이 복잡한 경우에는 법원 절차가 필요할 수 있습니다. NSW에서는 통상 분쟁 금액 규모에 따라 Local Court(일반적으로 $100,000 이하), District Court($100,000 초과 $1,250,000 이하), Supreme Court($1,250,000 초과 또는 복잡한 사안)로 나뉩니다.법원 절차는 NCAT에 비해 훨씬 형식적이고, 상당한 시간과 비용이 소요됩니다. 변호사 선임이 사실상 필수적이며, 소송 비용은 분쟁 금액에 따라 수만 달러에서 수십만 달러에 이를 수 있습니다. 또한, 패소 시 상대방의 법률 비용 일부를 부담해야 할 수 있습니다.법원에서는 금전 판결(손해배상, 미납 임대료 등), 특정이행 명령(Specific Performance), 금지명령(Injunction), 계약 해제 등 다양한 구제를 받을 수 있습니다. 그러나 소송은 시간, 비용, 스트레스가 상당하므로, 가능하면 협상이나 조정을 통해 해결하는 것이 보다 현실적인 선택이 될 수 있습니다.분쟁 예방이 최선분쟁이 발생한 후 해결하는 것보다 분쟁을 예방하는 것이 훨씬 효과적입니다. 이를 위해 계약 체결 전 모든 조항을 명확히 이해하고, 모호한 부분은 협상하여 명확히 해야 합니다. 모든 합의 사항을 서면으로 기록하고, 구두 합의에 의존하지 않아야 하며, 임대료, 아웃고잉 등 지급 기록을 체계적으로 보관할 필요가 있습니다. 문제가 발생하면 지체없이 대화를 통해 조기에 해결책을 모색하여야 하며, 필요한 경우 전문가(변호사, 회계사)의 조언을 구하는 것이 장기적으로 비용을 절감하는 방법입니다. 9. 계약 협상 시 유의사항상업용 임대차 계약은 상당 부분 협상이 가능합니다. 특히 시장이 세입자에게 유리한 경우(공실률이 높은 경우) 더 나은 조건을 협상할 수 있습니다. 협상할 수 있는 조항으로는 임대료 수준 및 인상 방식, 아웃고잉의 범위와 상한, 보증금 규모 및 개인보증 조건, 원상복구 범위, 옵션 기간 및 조건, Rent-free 기간(인테리어 공사 기간 동안 무상 임대), 인테리어 비용 분담(Landlord's Contribution) 등이 있습니다.상업용 임대차 계약서에 서명하기 전에 반드시 전문 변호사의 검토를 받으시길 바랍니다. 상업용 임대 계약서는 일반적으로 수십 페이지에 달하며, 전문 용어 및 리스크 조항이 포함되어 있어 변호사 검토를 통해 장기 비용과 위험을 통제하는 것이 중요합니다. 임대차 조검 수년간 사업의 고정 비용과 운영 조건을 결정하므로, 충분한 시간을 들여 검토하고 협상하는 것이 바람직합니다. [면책공고]본 칼럼은 작성일 기준 시행되는 법규를 기반으로 작성된 것이며 일반적인 정보 제공 목적으로 작성된 것이므로, 필자 및 필자가 소속된 법무법인은 이후 법규의 신설, 개정, 폐지로 인한 변경 사항 및 칼럼 내용의 전부 또는 일부로 인해 발생한 직·간접적인 손해에 대해 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다. 상기 내용에 기반하여 조치를 취하시기에 앞서 반드시 개개인의 상황에 적합한 법률자문을 구하시기 바랍니다.