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매장 임대 계약 시 주의 사항 ②

하야시 유키오    23 Oct 2018


Q : 카페를 시작하면서 점포를 임대하기로 하였습니다. 임대 계약을 맺을 때에 어떤 점을 주의하면 좋을까요? (30 대 남성, 식당 근무)

 

A : 이번 칼럼에서는 소매점포 임대에 관한 법률에 중점을 두고 NSW 주 법률 "Retail Lease Act"(이하 Retail Lease 법)에 대해 설명하고자 합니다. 참고로, 다른 주에도 비슷한 법률이 존재합니다.

일반적으로 임대 계약은 임대인(건물주)에게 일방적으로 유리하게 작성됩니다. Retail Lease 법이 생겨난 배경에는 소매 점포 임대에 관련하여 임대인과 임차인 사이에 끊임없이 분쟁이 발생하여 급기야 사회적인 문제로까지 발전한 점을 들 수 있습니다. 이에 따라, 소매점포 임대 문제에 있어 공정성을 기하기 위해 Retail Lease 법률이 입법되었습니다.

 

Disclosure Statement

임대 계약을 체결하기 전에 임대인은 점포 임대에 관한 중요한 사항들을 임차인에게 알기 쉽게 전달하기 위한 목적으로 "Disclosure Statement '라는 서류를 제출하도록 의무화하고 있습니다. 만약 이 Disclosure Statement에 오류가 있거나 잘못된 정보가 포함되어 있는 경우, 추후 임차인에게 임대 계약을 해지할 권리가 생길 수 있으며 임대인에게 벌금이 부과되도록 할 수도 있습니다.

Disclosure Statement에는 아래의 내용들이 포함합니다.

  • 점포의 임대료와 임대료가 재검토되는 방법
  • 관리비 상세내역과 임차인의 부담 비율
  • 임대인이 점포 임대와 함께 제공하는 설비 및 비품 내역
  • 임대인이 제공하는 인테리어 공사 및 그에 대한 임차인의 부담 비율
  • 임대인이 필요로 하는 점포 구조에 대한 세부 사항, 그 밖에 임차인이 지불해야 하는 것 등

Disclosure Statement는 임대 계약을 체결하기 최소한 7 일 전에 임차인에게 전달되어야 합니다. 또한 임차인은 Disclosure Statement를 받은 사실을 건물주에게 알리고  ‘Lessee 's Disclosure Statement '를 7 일 이내에 발송해야 합니다. Lessee 's Disclosure Statement에는 임차인의 "본 임대 계약 조건을 확실히 이행하겠다"라는 확인이 있어야 합니다. 특히 중요한 것은 임대 계약서에 기록된 것을 제외하고, 에이전트 또는 건물주와 구두로 약속한 사항이 있는 경우에, 그 세부 사항도 기입되어야 한다는 점입니다. 세부 사항 기입이 없으면, 나중에 약속이 제대로 이행되지 않은 경우에도 권리를 주장할 수 없게 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

계약에 관한 비용 지불

일반적인 상업 임대 (사무실 등)의 경우 임대 계약을 맺을 때 임대인이 지불해야 할 법무 비용을 모두 임차인에게 부담시키는 조건을 많이 보게 됩니다. 그러나 소매점포 임대의 경우, 임대인의 비용을 임차인에게 전가하는 행위가 원칙적으로 금지되어 있습니다. 마찬가지로 임차인에게  "Key Money"(본드나 보증금과는 달리 환불되지 않는, 일본에서 말하는 '사례금'에 해당)의 지불을 요구하는 것도 금지되어 있습니다.

NSW 주 외에 거주하시는 분들은 본인이 살고 있는 주의 법률 전문가에게 그 주의 Retail Lease 법률을 확인하시기 바랍니다.

 

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COVID-19: 연방정부, NSW, Vic 주정부의 상가 및 주택 임대차 지원책

호주 연방정부는 2020년 4월 7일 코로나19 사태 기간 중 상업용 부동산 임대차 계약에 적용되는 강제행동규칙(Mandatory Code of Conduct)을 발표하였습니다.  이 행동규칙은 코로나19 사태로 인하여 경제적 부담과 고충을 겪고 있는 소도매업, 사무실 및 상업 시설에 관한 임대차 계약 관계에 적용되며 적용 대상은 정부에서 지원하는 JobKeeper Payment Program 가입되어 있는 연매출 5천만불 이하의 임차인입니다.  본 행동규칙은 2020년 4월 3일부터 유효하며 JobKeeper Payment Program 운용 기간내 적용을 받을 수 있습니다. 현재 JobKeeper Payment Program 운용 기간은 6개월로 예정되어 있으나 변경될 수도 있습니다.    다음은 연방정부의 의무행동규칙에 관한 내용입니다.  호주 연방정부 행동규칙 기본 내용  임차인은 임차인의 사업에 영향을 받는 비율에 따라 임대료를 면제(waiver)받거나 임대료 지불 유예(deferral)를 받을 수 있습니다. 면제의 경우 임대인은 임대료 금액의 최소 50% 이상을 면제하여야 합니다.   임대료 면제 또는 지급유예로 인해 발생되는 모든 수수료, 이자 등의 비용 은 임차인에 청구할 수 없습니다.  임대인과 임차인이 별도의 합의가 없는 한, 지급이 면제되거나 유예된 임대료는 임대차 계약의 잔여기간 또는 24개월 중 잔여기간이 긴 기간내에 지급되어야 합니다.  임대인은 코로나19 기간동안 임대료를 인상할 수 없습니다.  임대인은 임대료 미납분을 임대 보증금으로 대체할 수 없습니다.  임대인은 코로나19 사태 기간동안 임대료 미납을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.  임차인은 임대차 계약의 조건을 지속적으로 준수하여야 합니다.  임차인은 임대료 삭감을 제시하는데 있어 임대인의 재정적 요건을 고려하여야 합니다. 해당 당사자들이 합의한 경우, 50% 최소 임대료 면제 요건은 제외시킬 수 있습니다.    본 행동규칙은 향후 보완 변동이 있을 수 있으나, 현재까지 정부의 발표에 따르면 아래와 같이 해석될 수 있습니다.  만약 임차인이 이 행동 규칙을 적용 받으려면 JobKeeper Payment 자격요건을 증명해야 합니다. JobKeeper Payment 자격요건은 전년 동기 대비 매출/판매가 30%이상 감소하여야 합니다. 예를 들어, 임차인의 2020년 3월 매출이 2019년 3월 매출에 대비하여 30% 또는 그 이상 감소하여야 합니다. 또한 임차인은 직원을 고용한 상태여야 합니다.  임차인은 임대인에게 임차인 사업의 매출하락을 증명할 수 있는 월간 매출 실적 등을 서면으로 제출하여야 합니다. 만약 임차인이 매출액 전년대비 매출액이 가령 약 50%가 감소한 것을 증명할 수 있다면, 본 행동규칙에 따라:  임대료의 50%를 삭감 혹은 지급 유예 받을 수 있습니다. 삭감된 임대료의 50% (즉, 정상적인 임대료의 25%)는 임대인이 지급을 면제해 주어야 하며 금액이 되어야 하며 이 면제금액은 추후 납부가 필요하지 않습니다. 삭감된 임대료 중 면제되지 않고 지급이 유예된 금액은 잔여 계약기간 또는 24개월 중 긴 기간 내에 납부해야 합니다. 예를 들어, 임대차 계약 기간이 30개월 이상 남아 있다면 임차인은 30개월간에 걸쳐 지급 유예된 임대료를 납부하여야 합니다. 만약 잔여 임대차계약이 12개월 남아 있다면 임대차 계약이 종료된 경우에도 지급 유예된 임대료를 최소 24개월에 걸쳐 납부할 수 있습니다.    NSW주 지원책  그리고 이러한 연방 정부의 발표에 이어 NSW 주정부는 202년 4월 13일 상업용 뿐만 아니라 주거용 부동산에 대해서도 세금 감면 혜택을 부여하기로 하고, 코로나19 관련 요건을 충족하는 임차인을 지원하는 상가 또는 주택 소유 임대인들에게 총 4억 4천 5백만 달러 규모의 토지세(land tax) 지원을 할 것을 발표하였습니다.  임대인들을 위한 토지세 감면액은 약 50 대 50으로 배분될 것으로 보이며, 따라서 2억 2천만 달러가 상업용 부동산에, 이 외 2억 2천만 달러는 주거용 부동산에 혜택을 줄 것으로 예상됩니다. 임대인은 2020년의 토지세 부담의 최대 25%까지 이 혜택의 적용을 신청할 수 있지만, 임대인이 받는 혜택만큼 혹은 그 이상을 임차인에게 돌려주어야 합니다.  임대인을 통해 이러한 혜택을 받을 수 있는 임차인의 요건은, 연매출 5천만 달러 미만이며 코로나19의 영향으로 수익이 30%이상 감소한 상가 임차인 또는 코로나19로 인해 가구 소득이 25 % 이상 감소하여 임대료를 지불하는 데에 어려움을 겪고 있는 주택 임차인이어야 합니다.    VIC주 지원책  2022 년 4 월 15 일, Daniel Andrews 총리는 코로나19로 인해 그 어느때보다도 경제적인 어려움을 겪고 있는 주택 및 상가 임차인과 임대인을 지원하기 위해 5억 달러 규모의 지원책을 발표했습니다. 해당 긴급 법안은 다음 주 목요일에 의회에 상정될 예정입니다.  이중 임대인을 통해 임차인에게 혜택이 부여될 수 있도록 VIC주정부는 4억 2천만 달러 상당의 토지세 감면 혜택을 제공할 예정입니다. 임대인이 코로나19로 피해를 입은 임차인에게 임대료를 낮춰줄 경우, 토지세를 최대 25%까지 감면받을 수 있으며 나머지 토지세에 대해서도 2021년 3월까지 지불 유예를 받을 수 있습니다.  VIC주정부는 또한 코로나19로 인해 자금난을 겪고 있는 임차인을 위해 8천만 달러의 임대 지원 기금을 조성할 것입니다. 수혜 자격은 Consumer Affairs Victoria에 임대료가 조정된 계약을 등록했거나 중재 절차를 거쳐 $5,000 미만의 현금 자산을 보유하고 수입의 30% 이상을 임차료로 지불하고 있는 임차인이어야 합니다.      개인별 상황에 따라 본 행동규칙 및 관련 법의 적용이 다를 수 있습니다. 저희 H & H Lawyers는 현재 본 행동규칙 및 관련법이 제정되는 것을 면밀히 주시하고 있습니다. 본 행동규칙과 관련하여 도움이 필요하시거나 더 상세한 정보를 얻고 싶으시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다. 


점포 리스 계약 및 주의점 ①

Q: 카페를 시작함에 있어서, 점포를 빌리게 되었습니다. 리스 계약을 맺을 때에는 어떤 점을 주의 하면 될까요?(30대 남성=음식점 근무)    A: 카페를 운영하는데 있어서 점포의 리스가 가장 중요하다고 해도 과언이 아닙니다. 임대기간, 임대료, 임대료의 재검토 조건, 은행 보증, 공익비의 부담, 영업일이나 영업시간의 지정, 점포내의 기구비품의 수선 의무 등 기본적인 사항에 대해 주의할 필요가 있는 것은 물론, 리스계약서에는 그 밖에도 많아, 집주인에게 유리한 조건이 부과되고 있습니다.    집주인과 다양한 조건에 대해 협상하는 데 가장 좋은 타이밍은 리스 계약의 초안이 발행되기 전입니다. 따라서 이 시점에 경험이 있는 변호사 등 전문가에게 상담하고 다양한 조언을 받아 기본 조건에 대해 집주인과 협상하는 것이 좋다고 생각합니다.     리스체결 전 체크리스트   소유자 및 물건에 등기상의 문제가 없는지 확인  카페를 운영할 수 있는 개발허가가 관공서에서 내려졌는지 확인  화장실, 에어컨, 냉장고, 스토브, 그리스 트랩 등 중요한 것에 대해서는 문제가 없는지 업자에게 검사  기구비품을 받는 경우에는 소유권의 확인 (경우에 따라서는 리스되어 있거나, 저당권이 설정되어 있을 가능성도 있음)  점포를 수리하는 경우에는 집주인과 사전 합의를 해 두어야 함  기존의 비즈니스를 구입하는 경우에는 매출과 함께 상술한 바와 같은 조사를 하고 구입가격이 적정한지 판단하면 좋습니다.    은행 보증   상업적인 물건을 임대하는 경우 집주인은 거의 예외 없이 몇 개월 치의 임대료 액수의 은행보증을 필요로 합니다. 은행 보증이란, 점자가 지불 불능이 된 경우에, 은행이 점자를 대신해 합의된 만큼의 임대료를 집주인에게 지불하는 것입니다. 은행은 그 보증을 내는데 있어서, 점자가 동액의 정기 예금을 담보로 해 설정하는 것을 통상 필요로 합니다. 따라서, 리스기간중, 그 정기 예금은 동결되게 됩니다.    임대 기간  리스기간이 종료된 후, 이 리스를 갱신할지, 또 갱신 후의 임대료를 얼마로 할지는 집주인의 자유재량에 달려 있습니다.  번성점의 경우에는 새로운 리스계약을 체결하는 데 있어 집주인이 눈치를 보고 임대료를 비싸게 설정하는 것도 충분히 고려할 수 있습니다. 또, 제삼자가, 점포에 대해 고액의 임대료를 집주인에게 제시해, 그 장사를 빼앗으려고 하는 경우도 있습니다. 이 경우, 제삼자가 제시한 임대료가, 새로운 임대료가 될 수 있습니다.    리스기간이 꼭 길어야 하는 것도 아닙니다. "겨우 리스가 끝나 가게를 접는다" 라고 안심하고 있는 세입자도 있습니다. 이 리스 기간 연장 옵션권이라는 것이 세입자에게 주어지는 계약도 많이 볼 수 있습니다. 리스계약은 천차만별이므로 상기 외에도 주의해야 할 점은 여러 가지가 있습니다. 각각의 비즈니스상의 요구도 있을 것이므로, 리스 계약 전에 변호사에게 상담해 보는 것을 추천합니다.


2017 상가 임대차법 개정

1. 최소 기간 (16조) 해당 법에서 5년의 최소 기간이 폐지되었습니다.   2. 임대의 등록 (16조) 기간이 3년 이상되는 임대는 서명된 임대차 계약서가 임대인에게 반환된 후 3개월 이내에 등록되어야 합니다.   3. 은행보증 (16BA조) 은행보증서는 임대 계약상의 임차인의 모든 의무가 종료된 후 2개월 내에 반드시 임차인에게 반환되어야 합니다.   4. 모기지 승인 수수료 (3조) 해당 법은 임대인이 임차인에게 모기지 승인 수수료를 청구하는 것을 금지하도록 변경되었습니다.   5. 철거 (35조) 해당 법은 건물 또는 건물 일부의 철거와 관련하여 임차인을 보호하도록 변경되었습니다. 제안되는 건물의 철거가 임차인의 실질적인 이동없이는 불가능할 경우를 제외하고는 임대차계약서는 해지될 수 없습니다 (제35조 1항). 해당 조항은 기존 법의 ‘철거의 정의’ 부분에 반영되어 있었습니다.   6. 임대인의 공시명세서(Disclosure Statement) (11조) 임차인의 보상권리: 만약 임대인이 임대차 계약서의 착수일의 7일 이전까지 완전하고 정확한 공시명세서를 전달하지 않았을 경우, 임차인은 계약 착수 후 6개월 이내에 해당 임대차 계약서를 해지하고 fit-out 비용을 포함한 보상을 청구할 수 있습니다. (11조 2A항)   7. 양도의 승인 (41조) 임대인은 임차인의 요청시 14일 이내에 공시명세서를 제공하여야 합니다. (41조 c항) 만약 임대인이 제공하지 않을 경우, 임차인은 본인의 최대한의 지식에 의거하여 공시명세서를 제공하여야 합니다. (현재 지출과 관련된 내용 포함) (41조 e항)  만약 해당 임대가 공공 입찰에 의해 선정되었으며 제안된 인수자가 입찰의 조건을 갖추지 못하였을 경우 임대인은 양도의 승인을 제한할 수 없습니다. (39조)   8. 온라인 거래 상품이나 서비스가 해당 상점에서 배송/제공되거나 또는 고객이 상점에 방문하였을 경우에 판매가 이루어질 경우를 제외하고 임대료의 결정을 위해서는 온라인 거래를 통해 얻은 판매수익은 임대료의 계상에서 포함되지 않습니다.   9. NCAT 관할권 (73조) NCAT은 현재 75만불까지 해당되는 클레임에 대해 관할권을 가지고 있습니다.   10. 제외사항 (schedule 1A) 해당 법은 아래와 같은 사항들을 포함하고 있지 않습니다. ATMs 주차장 (주차장 사업 제외) 아동용 놀이기구 디지털 스크린 표지 (표지 판매 사업 제외) 인터넷 부스 (인터넷 카페 제외) 개별 우체통 공용 테이블 및 의자 공중전화 재생에너지 생산 재생에너지 저장 배터리 자제 저장고 상품 저장고 (매장내 저장고 제외) 보관함 자동판매기   11. 시장 가판대 적용 제외 (6B조) 해당 법은 시장 가판대가 영구적인 상가 시장이 아닐경우 적용되지 않습니다.   12. 임대차 계약서 사본 임대인은 임대차 계약서을 수령한 이후 3개월 이내에 임차인에게 서명이된 임대차 계약서 사본을 제공하여야 합니다.   13. 임대차 계약서 (3B조) 해당 법은 임대차 계약서에 적용되는 방식과 동일하게 임대를 위한 동의서에도 적용됩니다.    14. 계약 전 제안중인 임대인 및 임차인의 적용 (3조 2항) 해당 법에서 언급하는 임대인 및 임차인의 권리와 의무는 제안중인 임대인 및 임차인에게도 동일하게 적용됩니다.   15. 보증금 현재 온라인 보증금 서비스가 이용이 가능합니다.   16. 경찰확인서 만약 임대인이 해당 상가에서 근무하는 직원에 대해 경찰확인서 또는 보안확인서를 요구할 경우에는, 해당 조항이 반드시 임대차 계약서에 포함되어야 합니다.