Q: カフェを始めるに当たり、店舗を借りることになりました。リース契約を結ぶ時には、どういうことに気を付けたら良いでしょうか?(30代男性=飲食店勤務)
A: 今回はリテール(小売り)リースに関する法律に重点を置き、NSW州法「Retail Lease Act」(以下、Retail Lease法)について説明します。他州にも同様の法律が存在します。
一般的にリース契約書は、物件オーナーに一方的に有利に書かれた書類です。かつて、小売店舗リースに関して、オーナーと店子の間でもめ事が絶えず、社会的な問題に発展したという背景があります。そこでこうした小売店舗リースに公正さをもたらすために、Retail Lease法が立法されました。
「Disclosure Statement」
まず、リース契約締結前に、オーナーは店子に対し、そのリースに関する重要事項を、全て分かりやすく店子に伝えるべく、「Disclosure Statement」という書類を提出するよう義務付けられています。もしこのDisclosure Statementに不備があったり、虚偽の情報が盛り込まれていたりすると、後に店子にリース契約を解約する権利が生じたり、また、オーナーに罰金が科されたりすることがあります。
Disclosure Statementの内容は、以下を含みます。
Disclosure Statementは、リース契約締結の少なくとも7日前に店子に渡すことが義務付けられています。また、店子はDisclosure Statementを受け取った後、オーナーに対して受け取りの確認及び「Lessee’s Disclosure Statement」を7日以内に返送しなくてはなりません。 Lessee’s Disclosure Statementの中には、店子として、「本リース契約上の条件を全うできる確信がある」という確認や、特に重要なのは、リース契約書に記されたこと以外で、エージェントまたはオーナーと口約束があった場合には、その詳細の記入も求められているという点です。それらの詳細の記入がない場合には、後日、そうした口約束の主張ができなくなる可能性がありますので注意が必要です。
契約に関する費用の支払い
一般的な商業リース(オフィスなど)の場合、リース契約書の締結に関わるオーナーの法務費用は全てテナントが負担する、という条件が多々見受けられます。しかし小売店舗リースの場合は、そうしたオーナーの費用を店子に負わせる事は原則的に禁じられています。同様に、店子に対し「Key Money」(ボンドや保証金と違い、返金されることがない、日本でいう「礼金」に相当)の支払いを求めることも禁じられています。
NSW州以外にお住まいの方は、それぞれの州のRetail Lease法につき、各州の専門家にご確認ください。