店舗のリース契約・注意点 ①

2018年9月21日

 

Q:  カフェを始めるに当たり、店舗を借りることになりました。リース契約を結ぶ時には、どういうことに気を付けたら良いでしょうか?(30代男性=飲食店勤務)

A: カフェを営む上で、店舗のリースが最も重要であると言っても過言ではありません。賃貸期間、賃料、賃料の見直し条件、銀行保証、共益費の負担、営業日や営業時間の指定、店舗内の器具備品の修繕義務といった基本的な事柄について気を付ける必要があるのはもちろんのこと、リース契約書には他にも多く、大家に有利な条件が課されています。

大家と色々な条件に付いて交渉する上でベストなタイミングは、リース契約のドラフトが発行される前の時点です。従って、この時点で経験のある弁護士等専門家に相談し、色々なアドバイスを受け、基本的条件につき大家と交渉すると良いと思います。

 

リース締結前のチェックリスト

所有者及び物件に登記上の問題が無いかの確認。カフェを営む事が出来る開発許可が役所から下りているかの確認。トイレ、エアコン、冷蔵庫、コンロ、グリーストラップ等重要なものについては、問題が無いか業者に検査してもらう。器具備品を引き継ぐ場合には、それらの所有権の確認(場合によってはリースされていたり、抵当権が設定されている可能性もある)。店舗を改修する場合には大家と事前合意をしておくべき。既存のビジネスを購入する場合には、売り上げと併せて、上述のような調査をし、購入価格が適正であるか判断すると良いです。

銀行保証

商業物件をリースする場合、大家はほとんど例外なく、賃料数ヶ月分の額の銀行保証を必要とします。銀行保証とは、店子が支払い不能になった場合に、銀行が店子に代わって合意された分の賃料を大家に支払うというものです。銀行はその保証を出すにあたり、店子が同額の定期預金を担保として設定する事を通常必要とします。従って、リース期間中、その定期預金は凍結されてしまいます。

リース期間

リース期間が終了した後、同リースを更新するか、また更新後の賃料をいくらにするかは、大家の自由裁量に委ねられてしまいます。繁盛店の場合には、新たなリース契約を締結するにあたり、大家が足元を見て賃料を高く設定してくることも十分考えられます。また、第三者が、店舗に対し多額の賃料を大家に提示し、その商売を乗っ取ろうとする事もあります。この場合、第三者が提示した賃料が、新たな賃料となりかねません。

リース期間は長ければ良いというものでもありません。「ようやくリースが終わり店がたためる」とほっとしているテナントもいるわけです。この点、リース期間延長オプション権というものが借り手に与えられている契約も多く見られます。リース契約は千差万別ですので、上記以外にも気をつけるべき点は幾つもあります。それぞれのビジネス上のニーズもあるでしょうから、やはりリース契約の前に、弁護士に相談してみることをお勧めします。

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林由紀夫
主任弁護士
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